Договор пожизненного содержания (ренты) в Украине: особенности и нюансы

По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно (статья 744 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК).

Договор пожизненного содержания (ухода) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Договор пожизненного содержания (ухода), по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации (Статья 745 ГК). В случае несоблюдения установленной формы заключения договора пожизненного содержания (ухода) он считается недействительным.

Момент возникновения прав и обязанностей между сторонами, предусмотренных договором содержания (ухода), наступает с нотариального удостоверения договора. В этот момент также возникает i право собственности у приобретателя по имуществу, которое ему передастся по договору, кроме недвижимого имущества, возникновения права собственности в отношении которого действующее законодательство связывает с государственной регистрацией сделки (ст. 334 ГК). право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в соответствующих государственных органах, о чем в договоре осуществляется соответствующая запись.
Особенности договора пожизненного содержания (ренты)

Имущество переходит в собственность приобретателя, однако распоряжаться таким имуществом приобретатель при жизни отчуждателя не сможет, поскольку при удостоверении договора пожизненного содержания (ухода) налагается запрещение отчуждения имущества в установленном порядке, о чем делается надпись на всех экземплярах договора (статья 73 Закона Украины «О нотариате »);
Обязательства пожизненного содержания имеют личностный характер, поскольку устанавливаются относительно конкретно определенного физического лица;
Договор пожизненного содержания может быть заключен в пользу третьего лица (иждивенца), которому приобретатель должен предоставить пожизненное содержание и уход;
Этот договор носит длительный характер и требует от приобретателя постоянного и систематического выполнения своих обязанностей.

Частью 4 Статья 746 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что договор пожизненного содержания (ухода) может быть заключен отчуждателем в пользу третьего лица.

Предметом договора может быть:

Жилой дом или его часть.
Квартира или ее часть.
Иное недвижимое имущество (земельный участок, садовый дом, дача, гараж, нежилое здание, нежилое помещение, производственный комплекс, движимое имущество, на которое распространяется режим недвижимого имущества и т.д.).
Движимое имущество, имеющее значительную ценность. Законодательство не устанавливает стоимостного выражения значительной ценности такого имущества или примерного перечня таких вещей. Таким движимым имуществом могут быть: транспортные средства, антикварные вещи, произведения искусства, культурные ценности, драгоценности, коллекции из перечисленных предметов, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности и т.д.

Существенными условиями договора пожизненного содержания (ухода) являются:

наименование (название), место жительства сторон (местонахождение сторон), идентификационный номер - для физических лиц и идентификационный код по данным ЕГРПОУ - для юридических лиц;
предмет договора пожизненного содержания (жилой дом, квартира или ее часть, другое недвижимое или движимое имущество, имеющее значительную ценность);
сведения о документе, который подтверждает право собственности на отчуждаемое по договору имущество;
стоимостная оценка отчуждаемого по договору. Оценка стоимости отчуждаемого имущества определяется по согласию сторон. При установлении оценки стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом договора, необходимо исходить из того, что она не может быть меньше инвентаризационную оценку такого имущества, определенной технической документацией бюро технической инвентаризации, соответствующим органом государственного земельного кадастра;
размер (стоимость) и форма предоставления содержания и (или) ухода, периодичность выполнения обязанностей приобретателя. В договоре может быть указано: когда именно, с какой периодичностью приобретатель должен осуществлять оказание помощи в пользу отчуждателя имущества;
срок действия договора (срок действия договора пожизненного содержания (ухода);
место исполнения договора. Если же место исполнения не установлено в договоре, то исполнение производится (по обязательствам о передаче недвижимого имущества) по местонахождению такого имущества;
в случае обязательства приобретателя обеспечить отчуждателя или третьего лица жильем в доме (квартире), который ему передан по договору пожизненного содержания (ухода), в тексте договора указывается конкретно определенная часть помещения, в которой отчуждатель или третье лицо имеет право проживать;
четко установлены права и обязанности сторон и другие условия, установленные по договоренности сторон договора;
условия и основания прекращения или уменьшения объема обязанностей приобретателя перед отчуждателем; основания и порядок расторжения договора пожизненного содержания (ухода),
момент возникновения права собственности на имущество, переданное по договору;
сведения об обеспечении исполнения договора (наложение запрета отчуждения на имущество).

Стороны договора пожизненного содержания, их права и обязанности

Согласно Статья 746 ГК сторонами по договору пожизненного содержания (ухода) является отчуждатель и приобретатель.

Отчуждателем может быть любое физическое лицо, то есть независимо от возраста и состояния здоровья (часть 1 Статья 746 ГК). По общим требованиям по силу сделки (ст. 203 ГК), лицо, его совершает должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности.

Статья 747 ГК предусматривает возможность заключения договора пожизненного содержания (ухода) в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности (например, супругов). Если отчуждателем является один из совладельцев имущества, принадлежащего им на праве общей совместной собственности, договор пожизненного содержания (ухода) может быть заключен после определения доли этого совладельца в общем имуществе или определения между совладельцами порядка пользования этим имуществом.

По договору пожизненного содержания (ухода) отчуждатель имеет следующие права:

Определить условия обеспечения его жильем, в частности в дома (квартиры), которым передано приобретателю по договору;
Определить все виды материального обеспечения, ухода (попечительства), которые будет предоставлять ему или третьему лицу приобретатель.
Требовать выполнения условий договора по предоставлению содержания (ухода), в том числе непосредственно приобретателем;
В случае необходимости имеет право ставить вопрос о замене имущества, переданного по договору пожизненного содержания (ухода), на другую вещь;
Расторгнуть договор в случае ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязательств в судебном порядке.

Приобретателем в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть только совершеннолетнее дееспособное физическое лицо или юридическое лицо (ч. 2 ст. 746 ГК).

Приобретатель становится собственником имущества, переданного ему по договору пожизненного содержания (ухода) с момента удостоверения такого договора или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным. Если договор пожизненного содержания (ухода) подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Приобретателями могут быть несколько лиц. В таком случае выполнять обязанности по договору они будут солидарно. Соответственно, солидарной будет и ответственность приобретателей в случае не выполнения условий договора.

По договору пожизненного содержания (ухода) приобретатель имеет следующие права:

Осуществлять право владения и пользования таким имуществом, если договором не предусмотрено иное;
Если договор заключен на содержание нескольких лиц - совместных собственников имущества, переданного приобретателю, в случае смерти одного из них, приобретатель имеет право на уменьшение объема обязательств по содержанию отчуждателя (лей) (абз. 2 ч. 1 а. 747 ГК ;
По взаимному согласию с отчуждателем приобретатель вправе решить вопрос о замене переданного ему по договору имущества на другую вещь. Замена вещи должно происходить на основании внесения изменений в договор пожизненного содержания (ухода) с соблюдением требований к форме этого договора;
Приобретатель вправе определить в завещании наследникам по имуществу, которое передано ему по договору пожизненного содержания (к ним также перейдут его обязательства по этому договору);
Приобретатель имеет право на расторжение договора.

В договоре пожизненного содержания (ухода) предусматриваются обязанности приобретателя:

Обеспечивать отчуждателя или третье лицо (иждивенца) в соответствии с условиями договора материальным содержанием и (или) уходом (попечительством) пожизненно;
Обеспечивать отчуждателя или третье лицо (иждивенца) жильем;
В случае смерти отчуждателя (лей) похоронить его (их). Если договор заключен отчуждателем в пользу третьего лица, эта обязанность может быть возложена на приобретателя отношении третьего лица (иждивенца) по договоренности.

Приобретатель не имеет права при жизни отчуждателя передавать его в собственность другому лицу на основании каких-либо сделок (кроме завещания), заключать к нему договор ипотеки (залога). На такое имущество при жизни отчуждателя не может быть обращено взыскание. Потеря, уничтожение или повреждение имущества, переданного по договору приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем.
Замена приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода)

Статья 752 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что в случае невозможности дальнейшего исполнения физическим лицом обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) по основаниям, которые имеют важное значение, обязанности приобретателя могут быть переданы, с согласия отчуждателя, члену семьи приобретателя или другому лицу с их согласия.

Таким образом, при решении вопроса о замене приобретателя приоритет имеют члены его семьи. Другое лицо может стать приобретателем только с согласия отчуждателя и первоначального приобретателя.

Отказ отчуждателя в предоставлении согласия на передачу обязанностей приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) другому лицу может быть обжалован в суд. В этом случае суд принимает во внимание длительность выполнения договора и другие обстоятельства, имеющие существенное значение.
Основания и правовые последствия прекращения договора пожизненного содержания (ухода)

В соответствии с Статья 755 ГК договор пожизненного содержания (ухода) может быть расторгнут по решению суда:

По требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины;
По требованию приобретателя.

Договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя.

Прекращение договора пожизненного содержания (ухода) в случае смерти отчуждателя(или третьего лица) оформляется нотариусом, который удостоверил договор пожизненного содержания (ухода).

Для этого приобретатель подает свидетельство о смерти и экземпляры договора. Нотариус снимает запрет путем совершения соответствующего удостоверительной надписи на всех экземплярах договора.

В случае расторжения договора пожизненного содержания (ухода) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору, отчуждатель приобретает право собственности на имущество, которое было им передано, и имеет право требовать его возврата. В этом случае расходы, произведенные приобретателем на содержание и (или) уход отчуждателя, не подлежат возврату.

В случае расторжения договора в связи с невозможностью его дальнейшего выполнения приобретателем по основаниям, которые имеют существенное значение, суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, в течение которого он должным выполнял свои обязанности по договору.

Прекращение договора в этом случае оформляется по заявлению заинтересованного лица - стороны договора и на основании решения суда о расторжении договора пожизненного содержания (ухода).

Статья 757 ГК установлено, что по договору пожизненного содержания (ухода) возможен переход обязанностей приобретателя в случае его смерти до тех наследников, к которым перешло право собственности на имущество, переданное отчуждателем.

В случае смерти физического лица - приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) при отсутствии у нее наследников или при отказе их от договора пожизненного содержания (ухода) нотариус по письменному заявлению отчуждателя приостанавливает действие этого договора, о чем на всех его экземплярах делает соответствующую надпись.

Отчуждателю возвращается присоединенный к экземпляру договора пожизненного содержания (ухода) первичный правоустанавливающий документ на имущество или его дубликат, который содержится в делах нотариуса. Вместе с письмом нотариуса о прекращении действия договора пожизненного содержания (ухода) этот правоустанавливающий документ (или его дубликат) подается соответствующем регистрирующему органу для перерегистрации.

В случае прекращения юридического лица - приобретателя с определением правопреемников к ним переходят права и обязанности по договору пожизненного содержания (ухода). В случае ликвидации юридического лица - приобретателя право собственности на имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), переходит к отчуждателю (Статья 758 ГК).

В случае ликвидации юридического лица - приобретателя, при условии отсутствия у нее правопреемников, нотариус на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц - предпринимателей и письменного заявления отчуждателя, прекращает действие договора пожизненного содержания (ухода) и возвращает отчуждателю первичный правоустанавливающий документ.