Новости рынка недвижимости в Украине

Банкиры пытаются активизировать кредитование частных лиц, предлагая заемщикам ипотечные и автомобильные займы под плавающую ставку.

Преимущество таких продуктов - возможность уменьшения стоимости кредита вслед за падением ставок по депозитам. Однако возникновение дефицита ресурса в банковской системе может обернуться для клиента резким ростом платежей по кредиту.

Одна из главных причин, подталкивающих финансистов к внедрению кредитных продуктов с плавающими ставками, - дороговизна ныне предлагаемых ссуд.

Ипотечные и автокредиты в национальной валюте под 21–22% годовых не по карману большинству наших соотечественников. В то же время банки, привлекающие гривню на депозиты под 18–20% годовых, пока не могут себе позволить снизить цены на займы. Еще один повод для внедрения плавающих ставок – невозможность прогнозирования стоимости ресурсов в обозримом будущем.

"В долгосрочной перспективе трудно адекватно оценить такие показатели, как уровень инфляции, стоимость привлечения финансовых ресурсов на рынке, курсовые тренды и колебания валют. Поэтому, чтобы не устанавливать запредельные фиксированные ставки по кредитам на долгие сроки, которые покрыли бы риски по возможным негативным макроэкономическим тенденциям, банком используется плавающая процентная ставка", - поясняет ведущий эксперт отдела кредитных продуктов ОТП Банк Артем Безродный.

Как следствие, под плавающие ставки в основном выдаются "длинные" ссуды на покупку недвижимости на вторичном и первичном рынке, гораздо реже - автокредиты.

Практика плавающих ставок - отнюдь не новшество для украинского рынка. В докризисные времена, когда львиная доля кредитов физлицам выдавалась в иностранной валюте, основой для расчета плавающих ставок по займам чаще всего служила Лондонская межбанковская кредитная ставка (LIBOR). Введение запрета на валютное кредитование граждан поставило крест на таких продуктах. Теперь банкиры взялись за изобретение нового принципа расчета дрейфующих ставок, адаптируя его к гривневым займам.
"Традиционно плавающая ставка состоит из двух частей: фиксированной маржи банка и изменяемой величины. Последняя зависит от условий на рынке и в основном привязывается к стоимости ресурсов либо другим индикаторам, например, учетной ставке НБУ ", - поясняет Галина Жукова, член правления, директор по розничному бизнесу и сети ПАО "ИНДЭКС-БАНК ".

Большинство банков сейчас привязывают ставку по кредиту к размеру процентной ставки по срочным депозитам в валюте, аналогичной валюте кредита (т.н. FIDR - floating interest deposit rate). Так, Эрсте Банк и ОТП Банк в качестве базовой избрали ставку по срочному вкладу сроком на 12 месяцев + 1 день, с выплатой процентов после окончания срока действия депозитного договора. В Universal Bank базовая ставка соответствует годовой процентной ставке по депозиту в гривне с выплатой процентов в конце срока, который размещен физическим лицом на срок шесть месяцев при сумме депозита менее 50 тыс. грн.

В ИНДЭКС-БАНКе практикуют иной подход, привязывая плавающую ставку по кредиту к учетной ставке Нацбанка. Каждое из финучреждений прописывает собственные сроки пересмотра ставки. В большинстве случаев она меняется раз в год. Однако в некоторых договорах может быть предусмотрен пересмотр ставки раз в шесть месяцев, раз в пять лет и т.д.

По словам финансистов, предлагая кредиты под плавающие ставки, они прежде всего пекутся об интересах клиентов.

"Размер такой ставки напрямую зависит от стоимости ресурсов на рынке, удешевление которых автоматически приводит к ее снижению. В результате клиент получает возможность значительно экономить на ежемесячных платежах", - отмечает Виталий Шастун, член правления Universal Bank. Хотя нефиксированная стоимость кредитов на руку в первую очередь самим банкирам.

"С помощью плавающей ставки банки могут регулировать ресурсы. Ведь при повышении их стоимости кредиты, выданные по низким ставкам, становятся убыточными", - подчеркивает Татьяна Надточий, директор департамента розничного бизнеса АО "Эрсте Банк".

На первый взгляд, нынешние плавающие ставки практически не отличаются от фиксированных. К примеру, по кредитам на приобретение жилья на вторичном рынке переменные ставки в разных банках колеблются в диапазоне от 20,25 до 24,5% годовых в гривне (в зависимости от срока кредитования и размера первоначального взноса). В то же время фиксированные ставки варьируются в рамках 23,5–24,1%. Однако обладатели плавающих кредитов в скором времени могут получить неплохие скидки. К примеру, нынешним летом НБУ уже дважды снижал учетную ставку: с начала июня она упала с 10,25 до 8,5%. Поэтому заемщики, взявшие ссуды под плавающую ставку, привязанную к этому показателю, уже в будущем году смогут рассчитывать на снижение ставки на 1,75%.

Ободряюще для заемщиков выглядят и тенденции на депозитном рынке. На протяжении весны-лета текущего года ставки по вкладам стремительно падали. Доходность по депозитам на 12 месяцев в гривне уже просела до 18–20% годовых, в долларах - до 10–12%.
При этом эксперты пророчат дальнейший обвал ставок. "На стабильном рынке в 2007 году ставки по годовым гривневым вкладам составляли в среднем 12,8%, по долларовым - 8,6. В перспективе года-двух мы ожидаем возвращения ставок к этим значениям. Дальнейшего углубления кризиса в стране, скорее всего, не будет. Поэтому маловероятно, что ставки начнут демонстрировать тенденцию к росту", - отмечают эксперты ВТБ Банка .

Параллельно с удешевлением пассивов плавающие ставки по кредитам будут стабильно снижаться.

"Но следует помнить, что в каждом долгосрочном кредите заложены риски. Если по кредиту с фиксированной ставкой риски несет сам банк, то по кредиту с плавающей ставкой - сам заемщик. Поэтому, делая выбор в пользу плавающей ставки, необходимо внимательно изучить показатель, к которому она привязана, и связанные с ней возможные риски", - предостерегает Татьяна Надточий.