Предварительный договор — выверенная замена задатка

Тысячи страниц журналов и интернет-сайтов с объявлениями о продаже жилья. Несколько месяцев непрерывных просмотров. И вот вы стоите в квартире и понимаете — вот он дом мечты. До заключения договора о купле-продаже должно пройти некоторое время. Поэтому, чтобы не потерять желаемые квадратные метры, вы даете продавцу задаток, оформляя соответствующий договор. Очень часто на этом этапе возникает путаница.

Ведь, по привычке, многие риэлторы называют задатком средства, вносимые согласно подписанному предыдущему договору. С юридической точки зрения эта сумма не является задатком. Кроме того, договор задатка вообще не стоит использовать в подтверждение намерений провести транзакцию. И на это нужно обратить особое внимание при заключении договора. «Мир Квартир» решил разобраться, как не нажить проблем, внося предоплату за новое жилье.

Наличие задатка упрощает жизнь всем сторонам. Продавец получает гарантию, что сделка состоится, а покупатель «бронирует» за собой выбранную квартиру и страхуется от возможного повышения ее стоимости. Если же сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца. В случае если подписывать договор купли-продажи отказывается собственник жилья, он обязан вернуть полученные деньги, а также заплатить компенсацию, равную размеру задатка.

Вне правового поля

Однако, как только дело доходит до суда, появляются «подводные камни». Ведь в ходе судебного разбирательства выясняется, что на самом деле никто никому ничего не должен. Это связано со спецификой украинского законодательства.

По словам адвоката АФ «Грамацкий и Партнеры» Александра Коваля, согласно ч. 1 ст. 570 Гражданского кодекса Украины, задатком является переданная денежная сумма или движимое имущество в счет подтверждения и обеспечения выполнения должником (покупателем) в пользу кредитора (продавца) договорного денежного обязательства. Особенность задатка состоит в том, что он может обеспечивать лишь денежное обязательство, возникшее у должника согласно договору, заключенному с кредитором. При купле-продаже недвижимого имущества денежное обязательство возникает только по заключенному договору купли-продажи такого имущества. То есть, договор задатка не может быть подписан без соглашения о купле-продаже.

По словам адвоката, старшего юриста ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Владимира Игонина, до заключения договора купли-продажи уплаченные покупателем средства не рассматриваются как задаток с присущими ему правовыми последствиями. Поэтому подлежат возврату независимо от того, по чьей вине продажа не состоялась. Продавец не имеет правовых оснований оставить себе полученные деньги. Покупатель, в свою очередь, не вправе требовать возврата ему средств в двойном размере.

«Практика заключения предварительных договоров купли-продажи, по которым покупатель платит продавцу определенную сумму, широко распространена. Иногда стороны считают и даже называют в договоре эту сумму задатком, рассчитывая на соответствующие последствия в случае неподписания основного договора. Но суды, в основном, придерживаются позиции, что задаток не может обеспечивать исполнение предварительного договора, в том числе и нотариально удостоверенного. В описанной выше ситуации полученная продавцом сумма рассматривается как аванс и, в случае, если основной договор заключен не был, должна быть возвращена покупателю в том же размере, в котором он ее оплатил», — отметил адвокат.

По мнению Владимира Игонина, задаток в том виде, в котором его определяет украинское гражданское законодательство, не позволяет в полной мере удовлетворить актуальные потребности участников рынка недвижимости. Для сравнения: в США покупатель может заблокировать через суд продажу владельцем недвижимости другому покупателю вопреки достигнутой договоренности. Несмотря на это, задаток широко используется в Украине. Это свидетельствует о том, что в данном случае правовой обычай (обычай делового оборота) имеет большее влияние на конкретные правоотношения, чем нормы права.

Законная альтернатива

Украинское законодательство предлагает выход из этой ситуации. Намерение заключить договор купли-продажи может быть оформлено в виде предварительного договора. Этот документ не выступает гарантом заключения соглашения. Однако, в случае его срыва, может помочь возместить убытки, причиненные необоснованным уклонением от подписания.

Как правило, при заключении таких соглашений прописывают уже традиционную норму. Покупатель вносит «гарантийную сумму» или «обеспечительные средства» (нормы не прописывают четкого названия). Деньги остаются у продавца при отказе покупателя подписывать договор купли-продажи. Или же владелец недвижимости платит двойную сумму, если принимает решение не проводить транзакцию. Однако эти условия не установлены законодательством, поэтому могут быть изменены по соглашению сторон, что прописано в ч. 2 ст. 546 Гражданского кодекса.

В договоре, отмечает Владимир Игонин, должны быть указаны все возможные убытки сторон, конкретная сумма убытков или четкий механизм определения их размера и порядок подтверждения, срок и порядок оплаты расходов виновной стороной. Это значительно упростит согласование суммы возмещения в будущем. Также должны быть прописаны основания, которые могут считаться существенными для отказа от подписания договора купли-продажи.

Владимир Игонин также отмечает, что само по себе право требования возмещения не гарантирует фактического получения денег. В случае отказа другой стороны уплатить деньги добровольно придется обращаться в суд. Зачастую это не оправдано экономически. Чтобы упростить взыскание обеспечительного платежа, стороны могут привлечь третью сторону — агента, которому доверяют оба подписанта. Заключив предварительный договор, каждая сторона передаст агенту сумму обеспечительного платежа на хранение на определенный, согласованный сторонами, срок. Если в течение этого срока основной договор будет заключен, агент передаст все полученные средства продавцу.

Зачем идти к нотариусу?

Есть ли смысл нотариально заверять предварительный договор? Ведь обращение к нотариусу влечет за собой дополнительные расходы. Кроме того, по убеждению многих нотариусов, прямого законодательного императива относительно необходимости нотариального заверения нет. А если дело дойдет до суда, то, по практике, оспариваться могут как нотариально заверенные договора, так и те, которые не прошли такой процедуры. Так же оба вида документов принимаются как доказательство в ходе судебных разбирательств.

Эксперты убеждены: такая необходимость существует. По словам юриста юридической фирмы «Лавринович и Партнеры» Татьяны Кафти, основная причина, заставляющая стороны обратиться к нотариусу — это упрощенный механизм взыскания суммы задатка в случае нарушения одной из сторон условий предварительного договора. То есть, если договор купли-продажи не будет заключен по вине одной из сторон и при этом она откажется добровольно возвратить сумму «задатка», другая сторона может обратиться к нотариусу для взыскания суммы «задатка» путем совершения исполнительного предписания. Выданный нотариусом документ необходимо будет предъявить в орган государственной исполнительной службы с целью принудительного взыскания. Если предварительный договор не был нотариально удостоверенным, «потерпевшей» стороне необходимо будет в судебном порядке доказать свои требования, затем (в случае положительного решения суда) получить исполнительный документ (как правило, исполнительный лист или приказ суда) и только после этого обращаться в орган государственной исполнительной службы с целью принудительного исполнения решения суда.

По убеждению председателя Риэлторской палаты Украины Виктора Несина, если предварительный договор нотариально не удостоверен, то, гипотетически, при условии перевода споров в суд, у судьи есть основания для признания его недействительным.

«В гражданском кодексе черным по белому написано, что предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основная сделка. В нашем случае — это договор купли-продажи. Он удостоверяется нотариально. Соответственно, и предварительный договор должен быть заверен нотариально. Хотя в моей практике было и такое, когда договор признавался действительным, но с замечанием о нарушении формы договора. Но это было в случаях, когда стороны не отказывались от своих подписей», — подчеркнул Виктор Несин.