«Я собираюсь купить квартиру на вторичном рынке. Брокер советует мне оформить при передаче задатка хозяину жилья предварительный договор купли-продажи. Зачем он нужен, и стоит ли его оформлять?» — Сергей Д., г. Киев.
Отвечает Владимир Столитний, юрист агентства недвижимости «Альянс-Брок»:
«Такой договор предусмотрен ст. 635 ч. 1 Гражданского кодекса Украины, согласно которому предварительным есть договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить в будущем основной договор на условиях, определенных предварительным договором. Такой договор должен быть заключен исключительно в нотариальной форме, поскольку к нему применяются те же требования, что и к основному договору (в данном случае — договору купли-продажи квартиры).
Проблема только в том, что факт заключения подобного договора никоим образом не защищает покупателя от возможных неправомерных действий со стороны продавца. Если бы нотариус вносил данные о заключении такого договора в Реестр запретов, и данный запрет действовал бы до заключения сторонами основного договора (купли-продажи) или расторжения такого договора с выполнение всех его условий, в т. ч. возврата продавцом суммы задатка, если именно он нарушил условия данного договора, или отказ покупателя от заключения основного договора, после чего сумма задатка ему не возвращается.
В тренде
Как упадут ставки по ипотеке: эксперты поправили прогноз Гончарука
Есть еще один практический аспект этого процесса: нотариусы не желают применять к подобным договорам нормы ст. 570 и 571 ГК Украины. Ст. 570 определяет понятие задатка, а ст. 571 дает четкое определение правовых последствий нарушения обязательства, обеспеченного задатком. Как правило, в таких договорах фигурируют всякого рода «обеспечивающие платежи», «гарантийные суммы» и т. д., хотя в ГК они никоим образом не предусмотрены. Не стоит обольщаться, что предварительный договор, заключенный у нотариуса, является панацеей от всех возможных неправомерных действий, как правило, продавца. Иными словами, ничто не мешает ему назаключать таких договоров на сумму, равную стоимости его недвижимости, и скрыться. Увы, но такие случаи — не одиноки».
Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram
