Домой Украина Днепр Рынок земли в Украине: что почем продают и законно ли это

Рынок земли в Украине: что почем продают и законно ли это

Недавно президент Украины Владимир Зеленский заявил, что рынок земли в стране откроют в 2020 г., поэтому о земельной реформе нужно озаботиться уже сейчас. Действительно, пора, ведь запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения ввели еще в 2001 г. и с тех пор продлевали для урегулирования земельных отношений и создания инфраструктуры рынка. Несмотря на мораторий, земли в Украине не простаивают. Сайт «Сегодня» выяснил, какую землю продают в стране, сколько она стоит и насколько это легально.

Сколько земель в Украине

В среднем на 1000 украинцев приходится 678 земельных участков. Самые высоки показатели — в Балтском районе Одесской области – 2567,8 земельных участка на 1000 человек, в Макаровском районе Киевской области – 2677 участков, в Лебединском районе Сумской обл. – 3057,7 участка. Меньше всего участков оказалось в Закарпатской области (от 134 до 140 участков на 1000 человек). В целом на 1 января 2017 г. в Государственном земельном кадастре было зарегистрировано 18,3 млн земельных участков. Из них 87,8% в частной собственности, 6,7% в государственной, а 5,5% – в коммунальной.

В Госгеокадастре отмечают, что площадь Украины составляет 60,4 млн га, а земли сельскохозяйственного назначения занимаю 42,7 млн га, из них 27,7 млн га приходится на паи. 25,3 млн украинцев являются землевладельцами и землепользователями, а паи есть всего у 6,9 млн украинцев.

Получается, что почти все земли, которые есть в Украине, попадают под действие моратория, ведь участки сельскохозяйственного назначения занимают наибольшую площадь. А на земли, которые не попадают под действие моратория, приходится всего 1,7 млн га.

Несмотря на это, рынок земли не простаивает. Согласно отчету Всемирного банка «Мониторинг земельных отношений», который охватывает период с 2015 по 2017 гг., было осуществлено 3,6 млн транзакций по смене владельца/пользователя земельного участка, причем 89,5% из них касались именно сельскохозяйственных земель.

Если более детально рассмотреть структуру транзакций по сельскохозяйственным землям, то увидим, что:

  • 76,1% транзакций приходились на аренду;
  • 18,3% – на наследство;
  • 3,1% – на покупку/продажу;
  • 1,6% – на дарение;
  • 0,8% – на эмфитевзис (право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд);
  • 0,05% – на ипотеку.

Покупка/продажа сельскохозяйственных земель и ипотека приходится на те участки, которые не попали под действие моратория. Это участки для ведения личного сельского хозяйства, садоводства, огородничества и подсобного хозяйства.

Где и за сколько продают землю

На сайтах с объявлениями то и дело появляются новые предложения о продаже земельных участков. Так, аналитики OLX в комментарии сайту «Сегодня» рассказали, что на платформе за последние три месяца было опубликовано 33,5 тыс. объявлений о продаже земли.

«3 из 4 объявлений приходятся на землю для жилой и общественной застройки – 25,1 тыс. предложений (75%). Территории сельскохозяйственного назначения на втором месте по популярности – 7 тыс. предложений (21%). Доля земель под промышленные, транспортные потребности и оздоровительного назначения составляет до 2%. Меньше предложений продажи земель водного и лесного фондов», – пояснили аналитики.

Также распределение по регионам показало, что больше всего земель продают в Киевской области, где насчитывается 8550 предложений, это 25% всех объявлений Украины и к тому же равно суммарному количеству объявлений в Одесской (3650 объявлений), Львовской (2600 объявлений) и Днепропетровской (2100 объявлений) областях.

«ТОП-5 закрывает Харьковская область, здесь с мая по июль было 1900 предложений, то есть 6%. Труднее купить земли в Николаевской, Сумской и Кировоградской областях – там их продают реже», – говорят аналитики.

Средние цены зависят от размеров участков и их целевых назначений. Так, лидером оказались земли промышленного и транспортного назначения, где средняя цена по объявлениям составляет 35 тыс. долларов за участок. Почти в четыре раза дешевле стоят территории под жилую и общественную застройку и рекреационного назначения – около 9,5 тыс. долларов.

Земли лесного, водного фондов и территории оздоровительного назначения стоят в среднем по 6-6,5 тыс. долл. Покупка земель резервного запаса и общего пользования, а также площади для сельскохозяйственной деятельности, обойдется в 5 тыс. долл. в среднем.

«Стоимость отличается в регионах. К примеру, дороже покупать в Одесской и Киевской областях, здесь цены составляют 16 и 11 тыс. долларов. соответственно. Во Львовском и Черновицком регионах земли дешевле, 9 тыс. долл. в среднем. Уложиться в 5 тыс. долл. можно, если покупать участки в Запорожской, Кировоградской, Николаевской и Черниговской областях», – отмечают в OLX.

А вот в Днепропетровской, Закарпатской, Ивано-Франковской, Херсонской и Харьковской областях средние цены на земельные участки составляют 8 тыс. долларов.

К слову, согласно прогнозам Всемирного банка, если бы в Украине отменили мораторий, цены на продажу земли выросли бы до 3–3,5 тыс. долларов за га по сравнению с нынешними 1–1,5 тыс. долларов.

Читайте также: Украина готовится к запуску рынка земли: как настроить работу государственных органов

Насколько законны земельные операции

Зачастую операции на рынке земли украинцы проводят в обход моратория.

«В практике встречается множество механизмов и способов обойти мораторий на землю. Следует помнить, что такие способы не всегда лежат в правовом поле и имеют существенные риски как для продавца, так и для покупателя такого земельного участка», – рассказал в комментарии «Сегодня» Глеб Ботвинцев, юрист, адвокат Юридической группы LCF.

Юрист добавляет, что к наиболее распространенным способам относится эмфитевзис – право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Такое пользование имеет ряд существенных отличий от договора аренды: отсутствие ограничения по сроку (встречаются договора сроком на 100 и более лет), нет четкой установленной формы договора и условий оплаты, право пользования по эмфитевзису возможно продать третьим лицам. На практике собственнику земли один раз платят всю сумму за весь период пользования землей, фактически как за куплю-продажу. Ботвинцев добавляет, что к рискам для покупателя следует отнести то, что он не становится собственником земли, соответственно, всегда остается возможность досрочного расторжения договора.

«Долгосрочная аренда земли (на 49 лет) – один из самых распространенных способов оформить право пользование землей. После изменений в законодательство Украины договора аренды сельскохозяйственных земель заключаются только через аукцион. Договор подлежит государственной регистрации, а право аренды в отличии от эмфитевзиса не подлежит продаже. Тем не менее встречаются случаи, когда стороны прописывают в договоре аренды обязанность продать землю после отмены моратория», – говорит юрист.

Еще один способ – договор мены, т.е. когда хорошая земля сельскохозяйственного назначения в несколько гектаров в удобном месте меняется на пару соток земли в другой области. Также украинцы часто прибегают к тому, что заключают фиктивный договор займа под залог земельного участка, который оформляется через расписку.

«По окончанию установленного срока займа, «кредитор» в судебном порядке пытается обратить взыскание на земельный участок. В дальнейшем земельный участок переоформляется на основании решения суда», – подытожил юрист.

Как мы видим, мораторий совершенно не останавливает украинцев осуществлять земельные сделки, да и само законодательство дает для этого немало инструментов и возможностей. Тем не менее, споры об открытии рынка земли не утихают, а старт масштабной реформы анонсируют уже в этом году.

Все подробности в спецтеме Земельная реформа

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram

Рекомендуемые статьи

Где играть в покер в Украине

С недавних пор покер стал легальной игрой в Украине, после чего обещает стать еще более популярным. Сегодня поговорим о том, где можно сыграть в...

Грамотный СЕО-аудит сайта: почему стоит постоянно заниматься развитием портала

Сочетание SEO-факторов влияет на позицию отдельно взятого сайта в результатах выдачи поисковых систем. Чем она выше, тем больше потенциальных клиентов получает владелец. К сожалению,...

Аланья: лучшее место для покупки недвижимости в Турции

Квартира в прибрежной зоне – это желание многих людей. Но почему-то большинству граждан СНГ такое желание кажется несбыточной мечтой. На самом деле стать собственником...

Можно ли приобрести прописку в Киеве?

Житель Киева без киевской прописки Киев - город с наибольшим количеством населения в Украине. Но, далеко не каждый проживающий в столице имеет в ней собственное...

Ринок нерухомості в умовах карантину: новобудови

Як карантин вплинув на продаж нерухомості у Львові? В березні та квітні статистика купівлі житла в новобудовах була не радісною. Економічна ситуація стала нестабільною...

Как купить квартиру своей мечты и не ошибиться

Выход рынка недвижимости в онлайн-пространство сделал покупку квартиры задачей менее энергозатратной и более эффективной. Сейчас на выбор жилья нет необходимости тратить огромное количество времени...

На запорізькому курорті сталася серія квартирних афер

У курортному місті Бердянськ, Запорізької області, чоловік став жертвою шахрайства при покупці квартири, а копи підозрюють, що сталася ціла серія подібних злочинів. За повідомленням прес-служби...

Кабмин подготовил новые строительные нормы

Кабинет министров водит новые строительные нормы. Каждой девятиэтажке полагается свой двор или парк втрое больше от занятой ею площади. Если в доме 4-5 этажей...