На ринку нерухомості України все більше проявляються дві нові тенденції. По-перше, за словами експертів ринку, покупці намагаються придбати житло в новобудовах, а не на вторинному ринку. Дві головні причини: занепад з роками старого житлофонду і зміцнення гривні у 2019 році. Адже не секрет, що на вторинному ринку розрахунки проводяться в доларах, а значить, валютні заначки потенційних покупців «всохли» за рік через сильну гривню приблизно на 10%. При цьому новобудови подорожчали на 3%, а то й подешевшали. По-друге, покупець з грошима став перебірливий і готовий заплатити більше, але за комфортне проживання та розвинену інфраструктуру. Подробиці з'ясував сайт «Сьогодні».
Чого хоче народ
Експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак розповіла нам про нові уподобання покупців. Тепер навіть з новобудов їм вже не дуже цікаві окремі будинки-висотки, «увіткнені» посередині старих житлових масивів, або масиви з «кам'яних мурашників», де бракує паркомісць, мало дитсадків, шкіл, далеко йти до громадського транспорту і торгових центрів.
«Зараз людей цікавлять житлові комплекси нових форматів, які за своїми якісними характеристиками виходять за рамки наявних критеріїв для кожного з класів житла, утворюючи нові: «Комфорт+» або «Бізнес+», – каже Вікторія Берещак.
Як пояснила експерт, новими форматами, які з'явилися в останні кілька років, слід вважати багатофункціональні жілкомплексом (ЖК) типу «Місто в місті», еко-проекти, сервісні ЖК. Із 239 комплексів, заявлених в Україні до здачі у 2020-2022 і далі роках, приблизно 30% можна віднести до нових форматів.
Вікторія Берещак акцентувала увагу на тому, що в категорії «Комфорт+» представлені найчастіше такі формати:
- «Місто в місті» – передбачає створення на великій за площею території повноцінної соціально-побутової, рекреаційної інфраструктури;
- новий формат, який виник у 2019 році – live-work-play (живи-працюй-грай) – житлові проекти, в яких поряд з житлом створюються торговельні, офісні площі, дитячі об'єкти інфраструктури, спортклуб, супермаркет класу «Комфорт+», підземні і наземні паркінги та консьєрж-сервіс;
- багатофункціональні житлові комплекси – проекти, в яких поряд з житлом девелопер розвиває торгові і офісні об'єкти, вписуючи їх у загальний фон комплексу;
- еко-проекти – комплекси, де завдяки вдало підібраній концепції створена максимально вдала рекреаційна складова або особлива увага приділяється збереженню ресурсів планети.
У категорії «Бізнес+» найбільше розвиваються багатофункціональні житлові комплекси, що дозволяють втілити не тільки мікс форматів нерухомості, але і концепції з торговою, офісною, житловою складовими.
Інвестування «в котлован» – вчорашній день
Також експерти кажуть, що інвестори (фізособи) вже не хочуть ризикувати, інвестуючи «в котлован», тобто купуючи житло нехай і істотно дешевше, але в ще не збудованому будинку. Тому що бояться, заощадивши, не отримати взагалі нічого.
Ситуація навколо компанії «Укрбуд» показала, що схема, за якою працювали найбільші гравці ринку, морально померла: більше не вдасться продавати типові проекти «з котловану», грати в перехресне фінансування всіх будмайданчиків, перекидаючи гроші з проекту в проект.
«Зараз економічно доцільною і правильною є модель девелопменту, за яким мінімум 60% коштів в кошторисі проекту вже девелопера, інші 40% він може розраховувати отримати з продажу квартир як на ранніх, так і пізніх етапах», – підкреслила Вікторія Берещак.
За словами експерта консалтингової компанії «СВ девелопмент» Сергія Костецького, до сих пір будкомпанії вкладали 30-40% своїх коштів, решта 60-70% – гроші майбутніх господарів житла. Оскільки нерідко цих коштів не вистачало через зростання цін на будматеріали, зарплат тощо, то виходила своєрідна фінансова піраміда.
«Рівень довіри до будівельного ринку, а значить, і темпи розвитку житлового будівництва, будуть залежати від того, як швидко вирішиться ситуація з об'єктами «Укрбуду», принаймні з тими, які вже майже добудовані», – упевнений Костецький.
А ось в питаннях закінчення будівництва численних довгобудів превалюють скептичні оцінки. Так, директор з маркетингу проекту багатофункціонального житлового комплексу Анжеліка Саакян оцінює обсяги закінчення довгобудів в 2020 році в кількості 5-7% від обсягів незавершеного будівництва. Йдеться про об'єкти Києва та області, яких налічується більше 40. Тобто добудують усього 2-3 з них. А всього по Україні таких об'єктів понад 10 тис. Головні фактори, за словами Саакян, – економічні, добудовувати собі в збиток девелопер не стане.
Анжеліка Саакян зазначила, що на сьогоднішній день найбільш реальним способом завершення будівництва замороженого об'єкта є залучення стороннього професійного девелопера з досвідом на ринку і портфелем успішно реалізованих проектів. За оцінкою Саакян, самостійне завершення недобудованого житлового будинку зажадає від ошуканих інвесторів додаткового фінансування в розмірі до 8000 грн/кв. м. Тобто для майбутнього покупця 1-кімнатної квартири площею 50 кв. м це додатково ще 400 тис. грн до вже вкладених коштів.
«Але варіант добудови об'єкта девелопером може бути реальним, якщо в довгобуді продано не більше половини квартир, тоді забудовник гіпотетично може взяти на себе питання добудови. При цьому рентабельність будівництва на 10-15% буде нижчою, ніж з «чистого» майданчика (або всього 5-10%. – Авт.)», – розповіла Анжеліка Саакян.
Щоб девелопери охочіше брали участь у вирішенні проблеми довгобудів, місцева влада повинна взяти на себе вирішення супутніх неврегульованих питань, наприклад, легалізацію земельної ділянки, якщо первинний дозвіл було отримано з порушеннями, питання підключення до інженерних мереж.
Читайте також: Звідки беруться довгобуди в Україні: названі головні причини
А що з цінами
Не секрет, що законодавцем цін на будринку житла є Київ. За усередненими даними столичних девелоперів, вартість квадратного метра житла в Києві зросла за 2019 рік у середньому на 3%, або до 23 700 грн/кв. м.
Вартість об'єктів економ-класу зросла на 2,81% (до 18 300 грн/ кв. м), вартість квартир в будинках комфорт-класу зменшилася на 0,49% (до 20 600 грн/кв. м), ціни на квартири бізнес-класу знизилися на 3,05% (до 35 000 грн/кв. м), а елітне житло подешевшало на 3,95% (до 60 500 грн/кв. м).
В інших містах-мільйонниках нова нерухомість подешевшала через зміцнення гривні і нестачу попиту при надлишку пропозиції. Так, у Львові в грудні 2019 року порівняно з груднем 2018-го середня ціна на новобудови просіла на 600 грн, або 3,77%, до 15 300 грн/кв. м. За рік кількість житлових комплексів нових двох категорій «Комфорт+» і «Бізнес+» від загальної кількості пропозицій становить приблизно 16%. Превалюють формати в категорії «Комфорт+»: новобудови «Місто в місті» і life-work-play.
В Одесі ціна в грудні на квартири в новобудовах в середньому була на рівні 17 700 грн, що на 1300 грн, або 6,84%, менше, ніж рік тому. Тут відсоток нових сегментів житла досягає майже 20% від загальної пропозиції, причому ця кількість за рік суттєво зросла. На відміну від Києва і Львова, в Одесі більше форматів з категорії «Бізнес+». Це пов'язано зі специфікою регіону: велика інвестиційна привабливість завдяки розташуванню біля моря.
Прогнози на 2020 рік
У 2020 році експерти обіцяють зростання цін на новобудови, але не на всі. Так, Андрій Мірошник, директор технічного департаменту компанії Activitis, впевнений, що ціни однозначно будуть зростати, радше за все, на 7-10% протягом року.
А керуючий партнер Об'єднання девелоперів нерухомості (RED Community) Тетяна Шульга-Забельська, каже, що на сьогодні попит на нове житло на 30-40% нижчий за пропозицію. Тому 2020 рік ознаменований активною боротьбою за покупця. За її оцінкою, вартість економ-житла може знизитися на 5-8% через низький рівень продажів, а для ЖК нових і затребуваних форматів може збільшитися на 5-7%.
Про те, які шанси ошуканих забудовників «висоток Войцеховського» отримати своє житло, дивіться в сюжеті:
Читайте найважливіші та найцікавіші новини у нашому Telegram
