Українці, навіть ті, хто не передбачає найближчим часом обзавестися новою квартирою або будинком, активно стежать за ринком житлової нерухомості. Це як маркер того, що відбувається в країні. А в Україні знову зріс рівень безробіття. Про це свідчать дані Державної служби статистики на 1 січня 2018 року. Так, за підсумками грудня 2017 року Держстат нарахував 354,4 тисячі офіційно безробітних українців. Це на 45 тисяч більше, ніж було зафіксовано в листопаді 2017 року. І в цілому у населення досить низька купівельна спроможність. Всі ці фактори позначаються на покупку-продаж нерухомості.
Вартість житла в Україні знижується, і вже наблизилася до критично низького рівня. Деякі компанії продають квадратні метри практично за собівартістю. Про це повідомив Національний банк України в грудневому «Звіті про фінансову стабільність».
За даними НБУ, собівартість будівництва на 2017 рік становить 12 128 грн/кв. м. Наступного року вона становитиме 14 340 грн. У грудні можна було купити квартиру в Києві за 14 тис. грн за «квадрат».
ПОТРЕБИ ТА МОЖЛИВОСТІ. При цьому пропозиції квартир продовжують зростати високими темпами. Це пов’язано і з будівництвом нових об’єктів, і з продажами на вторинному ринку – комунальні послуги дорогі і їх зростання триватиме, тому, як раніше, вже не вигідно, щоб житло простоювало «про запас», і, якщо об’єкт неможливо здати в оренду, власники намагаються позбутися такого «вантажу». А покупців на нерухомість небагато. Українці не поспішають брати кредити в банках. За 2017 рік їх взяли всього на 965 млн гривень.
Але при цьому, за словами експертів, потреба в житлових метрах залишається високою, і будівельникам доводиться йти на хитрість, щоб заманити клієнтів. Один з улюблених способів – зменшення метражу, наприклад продаж так званих смарт-квартир площею 15-20 кв. м, які вже встигли наші співвітчизники охрестити «готельками нового покоління». Наразі 53% житла, що будується, – це однокімнатні квартири.
«Щорічно в Україні затребувано в середньому близько 30 мільйонів квадратних метрів житла. Однак потреби не відповідають рівню доходу громадян. При такій купівельній спроможності населення будівництво дуже гальмується. Уже кілька років забудовники намагаються пристосуватися до вимог часу і пропонують покупцям юніти. Це об’єкти, які відповідають запитам і можливостям населення. Якщо людина не може купити однокімнатну квартиру, то їй пропонується юніт на ту суму коштів, які вона готова витратити. До ціни юніта входять площа квартири, розташування, інфраструктура, естетичний вигляд фасаду, місця загального користування тощо. Також юніт може містити саму квартиру, комору і навіть паркомісце, залежно від маркетингової політики забудовника», – розповідає виконавчий директор конфедерації забудовників України Віталій Грусевич.
«Сегодня» звернулася до фахівців, щоб дізнатися, як підсумки ринку нерухомості-2017 позначаться на продажах житла сьогодні і до чого варто готуватися українцям в найближчому майбутньому.
Новобудови: зростає собівартість і ціни
Ситуація на ринку будівництва нового житла «важко стабільна». За словами аналітика департаменту маркетингу компанії SV Development Сергія Костецького, 2015 рік був найгіршим за всю історію незалежності України з поведінки ринку і кількості угод. І з тих пір глобально нічого не змінилося. Незважаючи на те, що сама кількість угод протягом наступних двох років зростала, зменшилася їх сума. Наприклад, чому ті ж забудовники почали продавати смарт-квартири? У людей з’явилися гроші після розорення банків, але ці суми не перевищують 200-300 тис. грн. Зрозуміло, що їх особливо нікуди вкласти, окрім як в нерухомість. Ринок для забудовників став ще гірше, ніж був, тому що собівартість стає дедалі більше за рахунок матеріалів, енергоресурсів, податку на нерухоме майно та інших витрат. А вартість приблизно така ж, як була кілька років тому. І якщо раніше рентабельність забудовника становила близько 20%. То зараз вийти на неї – треба дуже постаратися, будівельники виживають на межі балансування.
ОПТИМІЗМ. Але, як уже було сказано, обсяги будівництва зростають
«Порівняно з останніми роками будівельних робіт в середньому було виконано на 23% більше. Причому зростання спостерігається у всіх регіонах. Особливо високі показники у Київській, Одеській, Харківській, Львівській, Полтавській, Дніпропетровській областей і у міста Києва. Вони забезпечили близько 70% від загального обсягу. Значно зросли показники в Донецькій, Запорізькій, Хмельницькій, Житомирській, Чернівецькій, Кіровоградській областях, що становило 12%. Найнижчі показники – у Луганській, Івано-Франківській, Тернопільській та Черкаській областях», – розповідає Віталій Грусевич.
І обсяги нових пропозицій на ринку первинного житла, за словами експертів, 2018 року утримуватимуться на рівні 2016-2017 років, що є досить високим показником.м.
ТЕМПИ І ЦІНИ. Щоб зберегти такі темпи будівництва, українським підприємствам доведеться платити робітникам таку ж зарплату, яку отримує працівник, наприклад, в Польщі. Інакше, за словами Грусевича, знайти професійного монолітника або муляра буде проблематично, адже більшість з них і так працюють за кордоном. Ось і виходить, що, з одного боку, ціну диктує купівельна спроможність населення, а з іншого – вартість трудових ресурсів і будівельних матеріалів. Таким чином, 2018 року очікується подорожчання собівартості будівництва на 20-25%. Відповідно можуть взости і ціни на нерухомість.
РИЗИКИ. Українці тяжіють то до покупок на первинному ринку, то втрачають до нього довіру і повертаються до вторинки. На думку Сергія Костецького, відштовхуючим чинником на ринку первинного житла все ще залишаються «піраміди».
«Забудовники починають об’єкти, а залучені під їх будівництво гроші перекидають на ті будівництва, які перебувають на пізніших стадіях. У разі виникнення несприятливих факторів перші будівництва можуть бути заморожені. Також треба зазначити, що зараз 100% об’єктів, що здаються, вводяться в експлуатацію з великими затримками».
З приводу відстрочок здачі будинків в експлуатацію Віталій Грусевич не такий песимістичний.
«В українських реаліях ринку такі випадки, на жаль, бувають. Причини у них різні, але часто це може бути на етапі підключення до інженерних комунікацій».
Вторинний ринок: залежить від якості житла та інфраструктури
Вторинний ринок минулого року переживав плавне і поступове зниження цін в доларовому еквіваленті. В принципі потенційні покупці нікуди не поділися, але вони, зазвичай, не готові були приймати швидкі остаточні рішення і чекали зниження цін на нерухомість, яке постійно прогнозувалося в ЗМІ. Цього року тенденція в більшості випадків збережеться. Хоча треба зазначити, що ринок вторинної нерухомості дуже неоднорідний за якістю житла (преміум-сегмент, стандарт, хрущовки, панельки 80-х тощо). І кожен з цих сегментів реагуватиме на виклики 2018 року по-своєму.
«Великих змін на ринку вторинного житла порівняно з минулим роком я не бачу, – вважає голова правління «Спілки консультантів з нерухомості» Іван Кудояр. – За 2017 рік подешевшав старий житловий фонд – хрущовки, панельні дев’ятиповерхівки тощо. Приблизно на 10% , і, швидше за все, ця тенденція збережеться. Їх чекає падіння ще на 5-10%. Звісно, все залежить від району (в центрі квартири навіть старого фонду краще продаватимуться за ринковою або нижчою за ринкову вартістю), стану та багатьох інших факторів. А ось якісне житло навіть зросте в ціні. Природно, цей прогноз є спроможним при стабільній ситуації в Україні. Якщо будуть якісь катаклізми, типу долар по 50 грн або військові дії, то ринок проявить себе змінами в гіршу сторону»».
Тобто, за прогнозами експертів, гарне житло цілком непогано почуватиметься на ринку. А для не дуже якісних варіантів спостерігатиметься торішня тенденція. Публіка не поспішатиме з покупками в очікуванні того, а раптом завтра стане ще дешевше. З іншого боку, ці покупці, які сидять в засідці, миттєво забиратимуть квартири, які опустяться нижче загальноринкових цін. І продавці, які скинуть пару тисяч доларів, почнуть отримувати дзвінки і перегляди..
«Ринок переважно триматиметься на якихось термінових угодах – продаватимуть ті, кому терміново потрібні гроші, хто поспішає кудись виїхати», – вважає Сергій Костецький.
ПОРТРЕТ ПОКУПЦЯ. За словами експертів, нинішній покупець нерухомості – це молодик (25-30 років), якому важлива не тільки гарна квартира, але і інфраструктура, сусіди, наявність закритого двору, підземного гаража тощо. За словами Івана Кудояра, 6 з 10 клієнтів, які купують квартири, – це працівники IT-сфери. Їх не влаштовують навіть нові або відносно нові будинки, що стоять поруч зі старим житловим сектором. Вони вибирають житлові комплекси з огородженою (або територією, що охороняється), без смердючих під’їздів, «кумоньок» на лавочках, різних «соціальних елементів» тощо.
«Заможні люди, звісно, більше зараз купують квартири на первинному ринку. Хоча там і більше ризики, але на первинку доводиться 3/4 всіх покупок. Добре продаватиметься та вторинка, яка відповідає якості нового житла з розвиненою інфраструктурою», – вважає Кудояр.
Оренда: плавне зростання в темпі інфляції
У тому, як почувається ринок оренди, думки експертів розійшлися. За словами Сергія Костецького, ситуація зі зніманням квартир така ж, як і з продажами, кількість угод зростає, але тільки з тієї причини, що люди переїжджають з більшого житла до меншого, з престижнішого району до менш престижного або з гірше розвиненою інфраструктурою. Не так вже й сильно, але все ж зростають через інфляцію апетити господарів, підвищення комунальних тарифів змушує мешканців погіршувати умови свого проживання.
«Люди шукають житло подешевше, і це допомагає ринку зберігати активність», – вважають експерти. При цьому Сергій Костецький упевнений, що зараз на 100% ринок орендаря. Вже кілька років, як відсутнє поняття сезонності (наприклад, коли в очікуванні початку осіннього бізнес-сезону, приїзду студентів тощо вже в серпні важко було знайти квартиру за адекватною ціною). «Орендодавцям зараз складно, – розповідає Костецький. – Наприклад, по Києву близько 50 тисяч пропозицій квартир під здачу, при тому що останні 2-3 роки їх було 28-30 тис. Ринку важко переварити пропозицію, зрослу майже вдвічі».
НЕ ВСЕ ТАК СУМНО. Абсолютно іншої думки дотримується Іван Кудояр. Фахівець вважає, що на сьогодні оренда недооцінена і тільки зростатиме.
«Ринок оренди більш ніж живий, – упевнений Кудояр. – Нинішня молодь дуже мобільна і не поспішає купувати нерухомість і прив’язувати себе до одного місця проживання. А зростання пропозицій ні про що не говорить. Звідки беруться дані? Статистика вимальовується з виставлених квартир і будинків на сайтах нерухомості. Якщо хто продзвонював методично ці пропозиції, то прекрасно знає, що більшості з них просто не існує. Вам розкажуть, що цю квартиру тільки що здали, що господар передумав і ще безліч причин. Але тут же запропонують підшукати щось підходяще з їх бази. Це такі маркетингові ходи ріелторів».
ЧОГО ОЧІКУВАТИ. При різних підходах до ситуації на ринку здачі житла багато експертів сходяться в прогнозах, що вартість оренди в гривні не знижуватиметься, а ціни зростатимуть в темпі інфляції.
«Вартість буде приблизно така ж, – вважає Сергій Костецький. – Ніхто не зменшуватиме орендну плату. Різких стрибків, наприклад, на 20%, швидше за все, теж не буде, інакше зменшиться число угод. А ось до того, що на 10% пропозиції можуть подорожчати (при стабільній ситуації в країні), треба бути готовими орендарям. Але не більше того».
Старий фонд. Падіння ціни залежатиме від району, стану. Фото: А. Іскрицька
Читайте найважливіші та найцікавіші новини у нашому Telegram
