Домой Украина Делаем деньги на лишних метрах недвижимости: квартиру выгоднее сдавать, чем продавать

Делаем деньги на лишних метрах недвижимости: квартиру выгоднее сдавать, чем продавать

Быть владельцем большой квартиры в Украине становится все более дорогим удовольствием. Коммунальные тарифы, по прогнозам, будут расти до 2017 года, да и налог на недвижимость, вполне вероятно, со временем станет еще «ближе к народу». Поэтому одинокие люди, живущие в больших апартаментах, все чаще ищут способ применить эти апартаменты с пользой.

Мы собрали самые распространенные пути заработка на лишних квадратах

ВАРИАНТЫ. Если человек обитает в относительно большой квартире (например, одинокий пенсионер в просторной «трешке»), то самый простой вариант — продать ее и купить что-то поменьше за меньшую цену. Также можно «разбить» ее на две маленькие квартиры: в одной — ютиться самому, а вторую сдавать, получая весомую прибавку к пенсии. Наконец, можно оставить большую квартиру себе, но сдавать в ней комнату. А еще об одном варианте рассказывает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий: «Есть тенденция, когда пенсионеры, если у них есть дача, едут на нее жить, а квартиру сдают в аренду».

ЭВОЛЮЦИОННО. Эксперты не ждут в ближайшее время никих заметных изменений на рынке недвижимости. «Покуда у нас существуют субсидии и при их назначении смотрят на доход человека, я бы не ожидал резкого увеличения предложения на вторичном рынке больших квартир, которые начнут продавать именно пенсионеры, — говорит аналитик Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь. — Это будет эволюционным процессом». Тем более, что для многих людей старшего поколения квартира представляет собой не просто имущество, а чуть ли не сакральную ценность, расстаться с которой — жизненная катастрофа! Сдавать же эту ценность многим страшно («Что скажут соседи?», «А вдруг обманут?»). «Надо понимать, что для человека больший стресс — продавать или сдавать в аренду свою квартиру, — говорит директор риэлторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — Думаю, продать психологически легче — отдал и забыл. А вот сдавать — это постоянный процесс, и хоть какой-никакой, но бизнес». Так что «повышение коммуналки больше повлияет на задолженность по оплате, нежели в целом на рынок недвижимости», — считает Сергей Костецкий.

Возврата к высоким докризисным ценам на квартиры может и не случиться

ОЖИДАНИЯ. Также росту предложения жилья на продажу препятствует уверенность людей в том, что нынешний низкий уровень цен на недвижимость — явление временное, и как только экономика пойдет на лад, квартиры начнут дорожать. Многих владельцев недвижимости «греют» воспоминания о ценах до кризиса 2008 г., поэтому они не спешат расставаться с квадратами. Но возврат к таким ценам вовсе не обязателен, говорят эксперты: «Цены будут зависеть от того, например, насколько будет доступна ипотека, или что у нас будет на рынке выдачи разрешений на постройку жилья. Это одна из проблем, которые у нас были в предыдущие годы. Существовала некая рента, которая, в конце концов, бралась у покупателей квартир», — говорит Александр Жолудь. Действительно, еще в докризисные времена писалось, что квартиры в Киеве неестественно дорогие — в том числе из-за закрытости строительного рынка и мощной коррупционной составляющей, входящей в реальную себестоимость строительства. Если в ходе реформ эта составляющая исчезнет, а строительный рынок станет открытым и конкурентным, то для возвращения к высоким ценам может и не оказаться оснований.

СДАВАТЬ В АРЕНДУ: хлопотно и не так доходно, как раньше

Хотя сдавать «лишнее» жилье в аренду — занятие хлопотное, это на сегодня, по мнению специалистов, более выгодный вариант, чем продажа

Хотя бы потому, что сложно разумно вложить вырученные от такой сделки деньги. В прежние времена можно было разместить эти средства на банковском депозите. Но сейчас следует учитывать и риски дальнейшей девальвации гривни, да и вообще, как говорит Александр Жолудь: «В связи с состоянием банковской системы, я не думаю, что этот тот вариант, который можно посоветовать».

ДОХОДНОСТЬ. Вообще-то, всегда считалось, что аренда должна обеспечивать доходность в 9—11% годовых. Т. е., если вы покупали квартиру и сразу же сдавали ее в аренду, то такая операция должна была окупаться максимум за 11,5 года. Сейчас же с этим дела обстоят хуже. Допустим, у вас есть в Киеве небольшая однокомнатная квартира (гостинка), которую вы можете продать примерно за $30 тыс. (630 тыс. грн). По словам Алексея Холмецкого, сдать вам ее удастся за 3,5 тыс. грн в месяц. Умножаем на 12, получаем годовой доход в 42 тыс. грн — это всего лишь 6,7% от цены квартиры. Квартиру получше, ценой в $35—40 тыс. (735—840 тыс. грн) вы в состоянии сдать за 4 тыс. грн. в месяц, или 48 тыс. грн в год, т. е. за 5,7—6,5% от стоимости объекта.

Самый высокий процент доходности, по словам Алексея Холмецкого, дает аренда комнаты

Комнату можно купить за $15 тыс. (315 тыс. грн), а сдавать в аренду — минимум за 2,5—3 тыс. грн. Это дает искомые 9,5%, а то и 11,4% доходности.

СЛОЖНОСТИ. С другой стороны, сдать жилье ныне не так-то и просто: предложение в десятки раз превышает спрос. По словам Сергея Костецкого, «морально устаревшие» квартиры в старых домах сдаются с трудом, даже если просить за них недорого. В итоге 2-комнатная «хрущевка» где-нибудь на Нивках может сдаться за 3—3,5 тыс. грн, а за хорошую 1-комнатную на Позняках вполне можно просить и 4 тыс. грн.

ЕСЛИ ПРОДАВАТЬ, ТО С УМОМ

Сказать, что сегодня трудно продать квартиру по хорошей цене, — это значит безбожно приукрасить ситуацию.

Покупатели ныне избалованы огромным превышением предложения над спросом, а также считают, что у прижатых к стенке продавцов нет иного выхода, как соглашаться на большие скидки

Если вы не хотите терять деньги на торге или месяцами просиживать в непроданной квартире, вам нужно постараться, чтобы покупатель захотел ваши апартаменты больше, чем другие. На риэлторов в этом особо рассчитывать не приходится — мало кто из них способен прилагать профессиональные усилия именно для продажи и именно вашей квартиры. Так что «спасение утопающих — дело рук самих утопающих».

БЛАГОЛЕПИЕ. В большинстве своем мы хотим жить в приличном доме с хорошими соседями, а не в трущобе, кишащей сомнительной публикой. И за это желание даже готовы платить несколько дороже. Поэтому первая ваша задача, если вы обитаете в доме, близком к деклассированным слоям общества, — максимально облагородить его образ. Как минимум, перед просмотром нужно убирать подъезд (мусор, бутылки, окурки и тем более использованные шприцы — под категорическим запретом!). Также, по возможности, устраните характерные запахи (можно хорошо проветрить и использовать освежитель воздуха). Вкрутите исчезнувшие лампочки (хотя бы на время просмотра). Сами же просмотры надо назначать на то время, когда у посетителя минимум шансов столкнуться с наиболее одиозными личностями из числа ваших соседей, или познакомиться с компанией подвыпивших подростков у подъезда.

ПРОСТОР. Если надо, приведите в порядок входную дверь в квартиру. Сама квартира должна выглядеть чистой, светлой и просторной: важно обязательно убрать весь хлам и устранить неприятные запахи. Если естественное освещение и вид из окна — ваш конек, назначайте просмотр при свете дня. Если солнце к вам не заглядывает, а в окно покупателю лучше не выглядывать — проводите встречу при искусственном освещении. Но тогда перед самым визитом вкрутите в люстры дополнительные лампочки (или поменяйте на более мощные).

ПОДГОТОВКА. Заранее сос­тавьте список всех достоинств вашей квартиры. Кстати, среди рекомендаций «как правильно купить квартиру» частенько присутствует совет познакомиться и пообщаться с соседями. Вероятность того, что заинтересованный посетитель сунет свой нос в соседские двери, велика, поэтому не надо бросать это на самотек. Проведите подготовительную работу с наиболее вменяемыми из окрестных обитателей, убедитесь, что они расскажут то, что вас устраивает. Ну, а потом постарайтесь, чтобы потенциальный покупатель познакомился именно с нужным соседом.

ПРОБЛЕМА «РАЗЪЕЗДА»

Один из вариантов извлечения денег из площади, о котором мы упоминали, — размен большой квартиры на две поменьше. Здесь, правда, все не так просто: как говорит Алексей Холмецкий, трехкомнатная квартира на две полноценные однокомнатные в том же районе и того же качества не менялись никогда. «Две однокомнатные в совокупности имеют метраж примерно такой же, как у «трешки», — поясняет Алексей Холмецкий. — А цена 1 кв. метра «трешки» значительно ниже, чем «единички», так как однушка — это самое невостребованное жилье».

РАСХОДЫ. Раньше у нас услуги риэлтора оплачивал покупатель. Сейчас часто риэлтору платят продавцы, потому что продать квартиру сейчас тяжело, и для этого нужен хороший профессиональный подход. Комиссионные, как правило, составляют 2,5—3%, также продавец оплачивает 1% госпошлины. Кроме того, если эта квартира оказалась в собственности продавца менее чем 3 года назад (кроме случаев наследования) или он осуществляет сделку второй раз за год, он платит налог на доходы (5%) и военный сбор — 1,5%. А покупатель платит только 1% взноса в ПФ.

АРИФМЕТИКА. Рассмотрим как пример «трешку» площадью 67 кв. м на столичном массиве Оболонь. По словам Алексея Холмецкого, ее можно продать за $70 тыс. А вот однокомнатная той же серии и в том же районе будет стоить $ 45—47 тыс. Продав «трешку» на Оболони, можно купить, например, однокомнатную там же и гостинку в менее удачном районе.

Сделка по «рзъезду». Требует времени и учета всех расходов.

Все подробности в спецтеме Тема недели: Антикризис. Правила выживания для украинцев

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram

Рекомендуемые статьи

Как правильно выбрать бетонную смесь?

Приобретая бетонную смесь, каждый клиент желает получить товар высокого качества, так как от него зависит результат стройки. Чаще всего, продукцию поставляют сразу со склада...

Днепровский район в Киеве: преимущества жизни

Решились на покупку квартиры в Киеве и выбираете район? Мы докажем Вам, что жизнь в Днепровском районе - одно удовольствие! 1.Удобная инфраструктура Хочешь жить в лучших...

Особенности прямых шлифмашин Бош

Вам нужно провести финишную шлифовку и зачистку изделий, обработать срезы, отполировать поверхность, ободрать старую краску, а также выполнить порядок других работ? В таких случаях...

Выбор идеальной квартиры у моря

Кто не мечтает иметь собственную жилплощадь рядом с морем для постоянного или периодического проживания на время отдыха? Многие покупают недвижимость недалеко от общественных пляжей,...

С рук в руки — недвижимость от застройщика в Турции

Турция является привлекательной для инвестиций страной, где не перестает развиваться рынок недвижимости. Россия находится в тройке самых инвестируемых в турецкую недвижимость стран. Недвижимость от...

Стильные готовые кухни в Киеве

Приобретение кухонных гарнитуров - очень важная и ответственная задача. Оформляя зону кухни, так хочется достичь гармонии и уюта, так как каждая хозяйка знает, что...

Стильные люстры в интерьере

В интерьере каждой комнаты люстра играет далеко не последнюю роль. Подобия современных люстр появились между IV и V веком нашей эры в Древнем Китае....

Охранная сигнализация и ее особенности

Современное охранное оборудование – что это? Как показывает практика, в данном оборудовании нуждается все больше и больше людей, с целью защитить свое имущество от...

Особенности устройства цементно-песчаной стяжки

Такая стяжка незаменима при многих видах строительства и является надежным и долговечным основанием для финишного покрытия пола. Использование стяжки без защиты верхнего слоя даже...

Окна, двери, потолки – рациональный подход к ремонту

Ремонт длится вечно и превращается в стиль жизни. Это утверждение уже давно устарело. Оно стало неактуальным с появлением современных технологий и новых расходных материалов....