Как купить землю и не попасть впросак

Сейчас — лучший сезон для покупки земли под строительство загородного дома. Почему?

Весенняя распутица покажет все изъяны дорог: увидите, комфортно ли добираться на авто к наделу. Далее, если поблизости есть свалка или зловонное болото, вы их уже нюхом учуете. Наконец, оформление всех документов для получения госакта на землю займет минимум полгода. Значит, осенью сможете заложить под будущий особняк фундамент (а ему надо отстояться полгода), а будущей весной — «гнать» стены.

Как не попасть впросак с покупкой надела, «Сегодня» рассказали президент Земельного союза Украины (ЗСУ) Андрей Кошиль, вице-президент ЗСУ Руслан Вдовенко и директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко.

ЗЕМЛЯ В ПОЛЕ — И «ВАС НЕТ». Лучше брать участки с целевым назначением под жилищное строительство (они находятся только в пределах населенных пунктов). Во-первых, под их покупку банки охотнее дают кредиты. Во-вторых, легче проверить пригодность земли для строительства, особенно если вы планируете подземный гараж: достаточно опросить соседей-селян, нет ли подтопления их погребов грунтовыми водами. Если — да, то никакая гидроизоляция не спасет ваше авто от «плавания». Земля за селом/поселком может быть выделена под дачу или садоводство. На ней тоже можно строиться, но если рядом нет уже готовых «хаток», некого будет и расспросить. Тут надо заказывать геологическую экспертизу, чтобы убедиться в отсутствии «плывунов», угрожающих разрушением вашему будущему дому и определить близость залегания воды. В-третьих, у дома в чистом поле нет почтового адреса, в нем нельзя зарегистрироваться. И, если он станет вашим единственным местом жительства, получится, что вас как бы и нет: ни почту не принесут, ни пенсию, ни документы на домашний адрес оформить не удастся. Плюс проблема коммуникаций: дороги до «полевых» участков обычно, «убитые», а линии электропередач и газопроводы зачастую — далеко.

КТО ХОЗЯН, ГДЕ УЧАСТОК? Бывает, на один участок из-за злоупотреблений местных Советов выдано по несколько госактов старого образца. Купив такой надел, рискуете, что его у вас отсудят. Дабы иметь дело с единственным собственником, требуйте у него госакт на землю нового образца, зарегистрированный в госпредприятии «Центр земельного кадастра» (ЦЗК). Этот документ имеет индивидуальный номер, дубликаты исключены.

Что на отчуждение земли нет ограничений (она не заложена, не находится под арестом), выяснится во время обязательного нотариального удостоверения сделки купли-продажи: нотариусы имеют доступ к соответствующей базе данных. Обязательна и экспертная оценка стоимости участка, ее проводят лицензированные оценщики, которых несложно найти через интернет либо на доске объявлений в любом райуправлении земельных ресурсов.

Важно выяснить, что вам продают именно тот надел и того размера, которые указаны в госакте и технической документации. Ведь смещение реальных координат хотя бы на 0,5—1 м грозит вам потерей драгоценной площади и/или судами с соседями. Для спокойствия можно нанять землеустроительную фирму, схема поиска — та же, что и оценщиков. Она с помощью спецоборудования, включая электронные рулетки, теодолит, спутниковые GPS-приемники вычислит и задокументирует четкие координаты надела.

ДОПРАСХОДЫ ЗА ПОКУПКУ

• 1.За удостоверение сделки купли-продажи нотариус возьмет $100—150
• 2.Экспертная оценка стоимости участка (ее производят фирмы, имеющие лицензию Госкомзема) стоит $100—200
• 3.Подготовка технической документации для получения госакта на нового владельца земли (выполняют лицензированные землеустроительные фирмы) — $300—400
• 4.Чтобы за неделю, а не за полгода зарегистрировать госакт в Центре земельного кадастра (без этого вы не получите госакт на руки), посредник-землеустроитель возьмет $120—150
• 5. Геодезическое исследование, т.е. четкое определение границ участка (его производят лицензированные Госкомземом фирмы) — $200—400
• 6.Геологическая экспертиза земли для определения возможностей строительства (делают фирмы, имеющие лицензию Минэкологии) — $600—1000

Всего дополнительные накладные расходы составят $1420—2300.

САМЫЕ-САМЫЕ

Самые дорогие

Конча-Заспа, 15 соток, возле «Золотых Ворот», под застройку, 70 000 у.е./сотка.

Конча-Заспа, р-н «Золотые Ворота», участок 15 соток, под застройку, в коттеджном городке, 73 000 у.е./сотка, торг.

Козин, участок 10 соток, 77 500 у.е./сотка.

Самые дешевые

Яготин, 10 соток под застройку, 120 у.e./сотка.

Березань, участок под застройку, 12 соток, газ, электричество, рядом колодец, озеро, 230 у.е./сотка.

Барышевка, Швачиха — 44 км от Киева, 12 соток, под застройку, рядом лес, 850 у.е./сотка

Источник: aviso.ua за 28.03.08

Землица продолжает галопировать: с начала 2008-го она подорожала на 5—12%.

По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александра Бондаренко, тут срабатывают два фактора. Во-первых, многие спекулянты, ранее зарабатывавшие на покупке и перепродаже «беушных» квартир, убедившись, что этот бизнес стал малоприбыльным, переключились на земельные участки, что подстегнуло их подорожание. И в этом году у них есть все шансы обогатиться на клиентах, желающих обзавестись сотками под застройку. Это, как раз, «во-вторых»: спрос на удобные участки в 30—50-километровой зоне от столицы очень высок. А большая часть такой землицы — уже в руках перекупщиков: раскошеливайтесь!

КИЕВЩИНА. Вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко прогнозирует, что стоимость наделов на Киевщине будет расти неравномерно. Самые дорогие, расположенные 20-километровой зоне, к концу года «наберут веса» максимум на 20% — они по карману немногим, соответственно, платежеспособный спрос тут довольно скромный. А вот удаленные от Киева на 40—50 км могут вырасти на 50% и даже больше: их активно приобретает представители среднего класса, уставшие от городской суеты и стремящиеся строить коттеджи на лоне природы. Но в любом случае такое подорожание коснется только участков, удобных в смысле инфраструктуры (хорошая дорога, близость газопровода, электролинии) и расположенных в живописной местности — лес, река, озеро должны «прилагаться».

По словам замдиректора АН «Спарта» Владимира Михайленко, до конца 2008-го земля в 50-километровой зоне, самое малое, подорожает на 20—30%. Это если банки не улучшат условия предоставления ипотечных кредитов на покупку участков. Но ведь со вступлением Украины в ВТО ожидается, что активнее будут приходить иностранные банки с более дешевыми займами, что позволит большему числу покупателей обзаводиться наделами: спрос подскочит, цены могут подняться на 50%.

КРЫМ. Мизерное число привлекательных участков на фоне растущего спроса породило ажиотаж. Директор АН «Арго» Татьяна Тырышкина полагает, что стоимость «видовых» клочков земли (тех, с которых открывается панорама на море или горы) к концу 2008-го вырастет на 30—40%. А вот наделы, имеющие прямой выход к морю, могут подскочить на 40—60%, ведь число таковых среди продаваемых быстро стремится к нулю.

КАРПАТЫ. Вряд ли подорожает, по словам директора АН «Діл» Маркияна Лелета, земля вдали от лыжных и водных курортов. Напротив, участки поблизости оных подскочат к январю на 25—50%. Причем максимум «прироста» дадут и без того недешевые, расположенные вблизи более-менее приличных дорог: для Карпат бездорожье — главная беда.

УЧИМСЯ НА ЧУЖИХ ОШИБКАХ

Мудрый на чужих ошибках учится. Вот вам, мудрецы, две истории, из которых вы можете извлечь для себя известную пользу.

СТЕНЫ «ПОПЛЫЛИ»

Евгений Криницкий, Львов: «В 2005-м я купил участок в дачном массиве «Гудок», это в пригороде, в районе Скнилова. Может, это место вообще проклятое. А скорее всего — я сам дурак, что пожлобился заказать геологическое исследование грунтов (за него надо было заплатить $300). На том и погорел.

Начал строить дом, положил фундамент, стал выгонять «коробку». Смотрю — по стенам трещины пошли. Я стал с мастерами ругаться, что схалтурили. А потом с соседями поговорил — у них та же беда. Оказалось, наши участки на «плывуне» стоят, земля из-под домов, как живая, уходит. Тут я на хитрость пошел. Дал объявление о продаже и цену поставил только чуть больше той, за которую землю взял. Продал быстро. Потом новый хозяин земли звонил, жаловался, что я ему «гнилуху» подсунул!»

КОМАРЫ «В НАГРУЗКУ»

Киевлянин Александр Птушко: «В позапрошлом году купил 6 «соток» в дачном кооперативе на Осокорках. Радовался, что так дешево — всего $30 тысяч отдал. Теперь жалею. Участок брал осенью. А прошлым летом, когда с семьей стали туда приезжать и планировать, где дом поставим, а где — гараж, поняли, что тут не до стройки — бежать надо! Комаров — тучи: участок прилегает к каналу, выходящему к Днепру, плюс луга и озеро Святыще рядом. Дети все искусанные, жена — в трансе. Знаю, что есть ультразвуковые устройства для отпугивания кровососов, но вычитал, что и для людей они небезопасны. В общем, решили не строиться, а продавать эту землю. Мой совет: не берите участок рядом со стоячей водой — комары сожрут!»

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram