В Україні змінять правила оренди житла. У Кабміні готують законопроект, який визначить правила для орендарів і орендодавців. Крім цього, проект повинен вивести ринок оренди житла з тіні. Зараз приблизно 70% орендодавців не платять податків.
Розробку нового закону анонсував міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадій Зубк. Але деталей прийдешніх змін чиновник не розкрив.
Відомо тільки, що законопроект торкнеться правила вселення, отримання прописки і механізму виселення, якщо орендар порушить договір.
Сайт «Сегодня» розібрався, що не так з ринком оренди житла і що потрібно міняти.
Як працює ринок оренди житла сьогодні
Орендодавцям не вигідний офіційний договір. В Україні оренда житла регулюється Цивільним кодексом України. Згідно із законом, власник житла і наймач повинні укладати угоду. Після, раз в квартал, орендодавець зобов’язаний платити 18% податку на прибуток і 1,5% військового збору від отриманого доходу. Тобто, коли за квартиру власник просить 6000 в місяць, з цієї суми він повинен віддавати державі 1170 гривень.
Але тільки 30% українців офіційно здають житло.
«Після укладення договору орендарі мають право на тимчасову реєстрацію місця перебування, а господарі повинні платити податки. Але це все відповідно до закону. Насправді, все відбувається по-іншому. Господарі не платять податок, побоюються реєстрації місця перебування за адресою проживання наймачів житла. Договори зазвичай укладають формально, головне, щоб там був опис їх майна», – коментує директор юридичної компанії «Прима Лідер Груп» Діна Дрижакова.
У нинішньому законодавстві істотних недоліків немає, вважає голова комітету Асоціації фахівців з нерухомості Едуард Бразас. Є проблеми, характерні для всього бізнесу. Це затягнуте і нечітке рішення суперечок між власником житла і орендарем в суді. Ну і небажання платити податки – тут закон нічого не змінить.
Податкова може дізнатися про факт здачі житла в оренду тільки в двох випадках. Перший – коли при укладенні договору присутній ріелтор. Справа в тому, що офіційні ріелтори раз в квартал подають до податкової звітності за договорами оренди.
«Це єдине джерело реєстрації факту оренди. Другий – це платник податків, який повинен сам піти в податкову і зареєструвати дохід від оренди. Якщо людина цього не робить, то в податковій немає можливості перевірити, чи здає вона житло», – додає Едуард Бразас.
Оренда житла може подорожчати
Коли в Україні підскочила вартість комунальних послуг, власники квартир перший час не йшли на поступки орендарям. Тільки після падіння попиту орендодавці почали пропонувати допомогу з субсидією і знижувати щомісячну суму квартплати.
Фото: архів
Ніхто не хоче втрачати дохід. Якщо держава посилить контроль за сплатою податків, ситуація може повторитися, прогнозує Бразас. Але все буде регулюватися попитом.
«Поки врегулювання, про яке говорять в міністерстві, незрозуміло. Але з досвіду, втручання держави не є фактором, який нормалізує відносини між клієнтами. Тому у мене немає якихось очікувань. В рамках чинного законодавства можна мати хороші, культурні і цілком ділові відносини . Те, що сторони не користуються цими можливостями, не означає, що це можна вирішити змінами в закон», – відзначає Бразас.
Вивести ринок з тіні, хоча б частково, могло б зменшення податку. Хоча він і зараз не такий вже великий. Так, у Верховній Раді лежить законопроект №4909, який пропонує брати з орендаря тільки 5% від доходу за оренду.
Самі власники квартир і орендарі повинні розуміти, що без договору, сподіватися, що будь-який спір вирішить поліція, не варто.
«Якщо людина не хоче підписувати договір, то не варто чекати, що хтось буде пам’ятати про зобов’язання при виникненні проблеми. Люди, які ігнорують такі прості речі, потім голосніше за всіх кричать, що їх кинули, держава їх не захищає, і так далі. Держава дає механізм, якщо їм не користуєтеся, це не проблема держави», – додає експерт.
Орендувати квартиру у держави
В Україні можуть ввести орендне житло на державному рівні. Про це на початку лютого заявив заступник міністра Мінрегіону Лев Парцхаладзе. За його словами, у відомстві обговорюють введення державного житла, яке здаватиметься в оренду. Правда, такі пропозиції міністерство висуває щорічно. Будувати житло під оренду Зубко пропонував ще 2015-му. Але будівництво орендного житла практично не цікавить забудовників, відзначає прес-секретар корпорації «Укрбуд» Гліб Шемовнев. Справа в тому, що житло для оренди потрібно не тільки побудувати, але ще і постійно забезпечувати його експлуатацію.
«Це постійні додаткові витрати, до того ж, непрофільні для забудовників, оскільки не мають відношення безпосередньо до будівельного процесу», – говорить Шемовнев.
Друга причина – споруда одного будинку під оренду буде окупатися 30-40 років, поки наймачі платять щомісячно. Це не дозволить почати новий проект відразу після завершення попереднього. Будфірми більш зацікавлені в тому, щоб продавати квартири, швидко повертати вкладені гроші і направляти їх на будівництво нових об’єктів.
«Як би там не було, приклади використання орендного житла в Україні вже існують. Правда, поки це невеликі ініціативи, а йдеться найчастіше про проекти реконструкції, а не нове будівництво. Звичайно, не можна стверджувати, що цей напрямок не зацікавить великих девелоперів в майбутньому. Але передумов для того, щоб він набув більш-менш масовий характер, зараз немає», – додають в «Укрбуд».
Читайте найважливіші та найцікавіші новини у нашому Telegram
