На вітчизняному ринку нерухомості справи йдуть ні добре ні погано. При цьому низьку активність покупців і сповзання цін вниз прийнято пояснювати просто: у народу немає грошей на дорогі придбання, такі як житло. З іншого боку, з дедалі більшим інтересом українці купують нерухомість за кордоном: в деяких країнах, тій же Туреччині, Німеччині, на Кіпрі відзначається зростання продажів нашим співвітчизникам. Географія таких покупок охоплює весь світ: від консервативної «старої» Європи до екзотичного В’єтнаму і заокеанської Америки. І тут варто зауважити, що в покупці ходять далеко не тільки багатії.
«Сегодня» вирішила розібратися, навіщо українцям закордонні квартири, кому ці придбання по кишені і що слід враховувати, збираючись здійснити таку операцію. У цьому нам допомогли керівник напрямку продажу нерухомості за кордоном АН AM ESTATE Світлана Дубіна, директор компанії Limassol Realty Тимур Макаров і віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал.
РЕЗОНИ ДЛЯ КУПІВЛІ: ІНВЕСТИЦІЇ І ПМЖ
Одна з найбільш поширених причин для покупки нерухомості за кордоном – прагнення захистити свої заощадження. Незважаючи на вмовляння влади і фахівців з інвестування, багато українців досі не надто довіряють вітчизняній фінансовій системі взагалі і банкам – зокрема. І в такій ситуації вкладення в закордонне житло здається більш надійним, ніж у вітчизняне
.
Крім того, така нерухомість може стати джерелом доходу – за рахунок здачі в оренду. Причому такий дохід не тільки поповнює наш гаманець.
«Один з факторів, який спонукає українців купувати зарубіжну нерухомість, – можливість отримувати за рахунок здачі в оренду офіційний дохід на території європейської країни і платити з нього податки, – пояснює Анатолій Топал. – У багатьох країнах це спрощує процедуру асиміляції, тобто отримання посвідки на проживання, а в перспективі – громадянства. Адже багато хто купує нерухомість з метою виїхати». Сплеск покупок з цією метою був в 2014-2015 роках, значною частиною – за рахунок людей, які проживали в Криму, в Донецькій і Луганській областях, кажуть експерти.
Типовим для європейських країн є встановлення якогось рівня вартість належної вам нерухомості, який є підставою для отримання посвідки на проживання. Наприклад, в Греції це 250 тис. євро, в Іспанії – 500 тис. євро. А в Угорщині, наприклад, мінімальної суми угоди з нерухомістю немає: за скільки б ви її не купили, ви вже можете претендувати на вид на проживання, хоча це ще не дає гарантій його отримання. А ось в Туреччині будь-яка придбана нерухомість вже забезпечує отримання посвідки на проживання.
І, нарешті, найбільш нехитрий привід купити квартирку за кордоном, особливо в курортній місцевості, – це приїжджати туди відпочивати.
Кіпр. Здача житла може стати непоганим джерелом доходу
ЯК «ВПРОВАДИТИСЯ» В ЄВРОПУ ЗА ЦІНОЮ КИЇВСЬКОЇ КВАРТИРИ
«Квартира в Європі» – звучить солідно, і у багатьох людей викликає асоціації з житлом де-небудь в центрі Лондона вартістю в мільйон фунтів стерлінгів з лишком. Насправді, продавши хорошу квартиру в Києві, за виручені гроші можна купити собі на просторах ЄС дах над головою як мінімум не гірше. Причому необов’язково в країнах бідніших. Як вам, наприклад, квартира в Німеччині?
«У Берліні за 20 тис. євро можна купити двокімнатну квартиру в старому ендеерівському фонді площею 44-50 кв. м, – розповідає Анатолій Топал. – Правда, її обслуговування з усіма комунальними, плюс платежі в фонд розвитку і в ремонтний фонд, будуть коштувати вам близько 300-400 євро на місяць. А купивши в новому фонді такого ж метражу, але вже за 35-40 тис. євро, ви на обслуговування квартири будете витрачати близько 100 євро на місяць». До речі, для Німеччини характерні саме не надто просторі квартири, «голлівудський розмах» житла там рідкість. «Німеччина «сидить» на скромних метражах, там двокімнатну можуть втиснути навіть в 37 кв. м», – говорить Топал.
У Словаччині, Чехії, Угорщині реально знайти квартири по цілком українською ціною в 600-700 євро за кв. м. Такі ціни не рідкісні для не столичних, але досить великих міст, за аналогією з нашими обласними центрами. При цьому якість нерухомості незрівнянно вищий, ніж в Україні. У тій же Угорщині квартири забудовником повинні здаватися вже з ремонтом і частково з меблями. Але там, де квартири дешевші, як правило, складніше заробляти на оренді. Але всі варіанти потрібно розглядати індивідуально, оскільки рентабельність, як каже Топал, в різних місцях різна: «Де і 10% річних не отримаєш, а де можна взяти і 14%». Але є загальна позитивна риса: якщо вже ви уклали офіційний договір оренди, ваші права на 100% захищені державою.
За українською ціною. У Німеччині немає «голлівудського розмаху»
БІЛЯ САМОГО СИНЬОГО МОРЯ
Найбільшим інтересом користується нерухомість в приморських, курортних районах. Тут і самому відпочити приємно, і в оренду здавати легше. Та й ціни на житло там частенько виявляються зовсім не захмарними. Наприклад, в Болгарії можна знайти апартаменти починаючи від 15-18 тис. Євро. «Це те, що у нас називають смарт-квартирами, – пояснює Анатолій Топал. – Для постійного проживання це не дуже зручно, у більшій мірі – саме для відпочинку. Але все необхідне для життя є, і кухонька побільше, ніж в українських «смарт-апартаментах».
КІПР. Якщо ж вас більше тягне до Середземного моря, є сенс придивитися до Кіпру. «Кіпр багатогранний. Дорого в респектабельних курортах, де квадратний метр житла може досягати 10 тис. євро, – каже Тимур Макаров. – А ось в менш розкручених місцях, в містах з хорошою інфраструктурою і таким же прекрасним узбережжям, однушку в 45 кв. м можна придбати за 40-45 тис. євро. У середньому можна розраховувати на ціну 1 тис. євро за кв. м».
ЗАХІДНІШЕ. В Іспанії у курортних зонах ціни на нерухомість приблизно такі ж, як на Кіпрі, але є і дешевше. «В Іспанії великий надлишок нерухомості, – говорить Тимур Макаров. – У них був будівельний бум, вони налаштували багато об’єктів, потім прийшла криза, і попит впав». В країні конкістадорів односпальну квартиру можна купити і за 25 тис. євро. Але, як попереджає Макаров, це може бути «убите» житло, яке потребує ремонту (на Кіпрі квартири зазвичай продаються в хорошому стані, та й іспанські квартири за кіпрськими цінами – теж після ремонту).
В тренді
Валютні гойдалки: чому в Україні лихоманить курс долара
ТУРЕЧЧИНА. Тут теж можна знайти житло недалеко від моря за ціною від 450-650 євро за кв. м. Наприклад, квартири з однією спальнею (тобто двокімнатна плюс вітальня) площею 55 кв. м в 300 м від узбережжя Середземного моря, в екологічно чистій зоні з прекрасною природою, пропонуються за ціною від 35 тис. євро. А фактично трикімнатну (дві спальні і кухню-вітальню) квартиру площею 120 кв. м в будинку в 30 м від моря, але вже Чорного, можна купити за ціною від 56,5 тис. євро.
ЗАРОБІТОК. За словами Тимура Макарова, на здачі квартири на Кіпрі в оренду можна отримати близько 10% рентабельності. Приблизно ту ж середню прибутковість обіцяють квартири і в інших «курортних» країнах. Світлана Дубіна вказує ще одну можливість заробити на турецькій нерухомості: якщо купити квартиру в будинку на етапі котловану, то до моменту здачі будинку, через півтора-два роки, вона подорожчає на 22-26%.
НЕ НАЛЕТІТИ НА ПІДВОДНІ КАМЕНІ
Однак пильність зайвою не буває ніколи. «У нас вже є ряд скарг, що турецькі забудовники не виконують своїх зобов’язань, – каже Анатолій Топал. – І якщо ви думаєте, що в цивілізованій Європі не можуть «кинути», то помиляєтеся». Шахраї є скрізь. Тому фахівці рекомендують при покупці квартири проконсультуватися у незалежних юристів, а також, по можливості, взяти з собою свого перекладача. Втім, звести ризики до мінімуму може співробітництво зі спеціалізованою компанією, давно і професійно займається продажами нерухомості за кордоном.
ВИТРАТИ. Поради професіонала допоможуть і з точки зору оцінки реальних витрат на проведення операції. У багатьох країнах не все так просто з оформленням: витрати можуть досягати 10% від вартості житла і не зникають після покупки – у багатьох країнах є податки, пов’язані з володінням нерухомістю. Краще про них дізнатися заздалегідь.
«В Європі є прибережні міста, в яких ви зобов’язані брати участь у розвитку туристичного краю своєю нерухомістю, якщо не проживаєте там постійно, як іноземець, – розповідає Топал. – Якщо ви постійно проживаєте – ви витрачаєте там гроші, і всі задоволені. Якщо здаєте житло в оренду – теж все в порядку, гроші витрачає ваш постоялець. А якщо квартира простоює порожня, то можете потрапити під податок – наприклад, 18% від вартості житла. Потрібно бути уважним і ось ще чому: в країні в цілому податок може бути один, а в цьому конкретному місті вище».
ОБМЕЖЕННЯ. Крім того, у багатьох житлових комплексах діють обмежують правила. Наприклад, у вашому комплексі заборонено гостям перебувати після 23:00 (досить поширене в Німеччині), може бути заборона ставити машину ближче 50 м від будинку і т. д.
ЗАСТЕРЕЖЕННЯ. Ще одна особливість, широко поширена в Європі, – коли для придбання будинку потрібно отримувати згоду сусідів або всієї місцевої громади. Що природно: люди не хочуть, щоб поряд з ними жив невідомо хто. Втім, для вас це безпечно – навіть якщо ви не пройдете «фейс-контроль», ви втратите тільки час.
Є більш істотний ризик. «У деяких країнах може статися, що ви купите квартиру, а вам через два роки відмовлять в її реєстрації, – попереджає Анатолій Топал. – Звичайно, два роки – це вже крайній випадок, але півроку висіти у невизначеності, чи достатньо переконливо ви підтвердили походження співвідношення ціни і якості на цю покупку – це типово».
Болгарія. Пильність при укладенні договорів не завадить
КРЕДИТ, РОЗСТРОЧКА ТА АКЦІЇ ЗАБУДОВНИКІВ
Як відомо, одна з причин вічно сонного стану нашого ринку нерухомості – це відсутність доступного іпотечного кредитування. Що ж, якщо у вас немає можливості взяти під розумні відсотки позику для купівлі житла тут, можна спробувати це зробити за кордоном. Природно, і квартиру доведеться купувати там же.
ФОРМАЛЬНОСТІ. Отримати кредит під заставу нерухомості, що купується в більш розвиненій країні не складніше, а часто навіть простіше, ніж у себе вдома. І при цьому банкірів не надто бентежить, що ви – іноземець. Головне, що запорука нікуди не дінеться. Хіба що треба бути готовим, що в Європі та ряді інших країн дуже ревно пильнують за тим, щоб не допустити відмивання злочинних грошей. Тому вам потрібно буде довести легальність джерела коштів на початковий внесок. Більш того, відсотки ви повинні платити теж з офіційних доходів. У цьому сенсі закордонні банкіри куди більші формалісти, ніж українські. Але вистачає і країн, де до цього ставляться простіше, аби були гроші. Наприклад, в Туреччині цілком можна розплачуватися і готівкою, не вдаючись у подробиці її походження.
СТАВКИ. У турецькому банку можна взяти кредит під 7-8% річних при первинному внеску 50% від вартості квартири. В європейських країнах ставки можуть бути ще нижче – в Чехії реально знайти кредит за 3% річних, а у Німеччині – і за 2%. Тобто вдало здаючи квартиру в оренду, можна спокійно виплачувати іпотечний кредит, взятий для її придбання.
АКЦІЇ. Крім того, в придбанні квартир можуть допомогти і акції забудовників. «Наприклад, є турецькі компанії, які пропонують протягом 5 років оплачувати банку комісію по тому кредиту, який ви взяли для придбання квартири у них, – розповідає Світлана Дубіна. – Фактично ви оплачуєте 50% вартості квартири, і потім – тільки тіло кредиту» .
Є в Туреччині і пряма розстрочка. Умови її можуть бути найрізноманітніші. Наприклад, ви відразу платите 50-70% від ціни квартири, а решту виплачуєте протягом трьох років. Але право власності отримуєте тільки після того, як виплатите всю її вартість.
Читайте найважливіші та найцікавіші новини у нашому Telegram
