На фоне провального 2015 года (некоторые эксперты считали его самым плохим за все время после выхода из кризиса 2008—2009 годов), прошедший 2016-й на рынке жилой недвижимости выглядит вполне достойно. Большинство опрошенных специалистов считают, что в целом он был продуктивнее своего предшественника, хотя есть и другие мнения. Оценки во многом зависят от того, о каком именно регионе Украины идет речь.
В 2016 году мы наблюдали факторы, которые должны были благотворно сказаться на рынке недвижимости. Во-первых, снизилась инфляция, да и девальвация гривни приобрела гораздо более спокойный, не вселяющий панику характер. Во-вторых, экономика наконец-то перешла от падения к росту. И даже продолжающиеся проблемы банковской системы в определенном смысле оказались на руку рынку жилья, поскольку увеличили инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. С другой стороны — покупательская способность граждан продолжала снижаться (без учета декабря годовой индекс реальной заработной платы составил 89,8%). Кроме того, против рынка недвижимости «работали» повышающиеся тарифы.
О том, что происходит на рынке жилой недвижимости, нам рассказали президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Сергей Злыдень, заместитель председателя правления Киевского отделения АСНУ Владислав Кулишенко, директор РБ «Вариант», руководитель Львовского отделения АСНУ Андрей Борисов, генеральный директор ООО «Проконсул», руководитель Харьковского отделения АСНУ Алексей Попов, директор ООО «Флагман», руководитель Николаевского отделения АСНУ Андрей Олейников и ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий.
ЦЕНЫ, ПОЛЗУЩИЕ ВНИЗ, И НЕОБЫКНОВЕННО ВЯЛЫЙ ДЕКАБРЬ
В целом прошедший год оказался немного активнее 2015-го — в том смысле, что сделок по купле-продаже жилой недвижимости случилось немного больше. В некоторых регионах это оживление было заметнее — например, в Николаеве. «2016 был лучше 2015-го однозначно, — говорит Андрей Олейников. — С довоенным конфликтом цифры, конечно, не сравнить, но начал реализовываться отложенный спрос. Выросли продажи, продолжилось строительство, в недвижимость снова пошли какие-то инвестиции». В некоторых городах, например, во Львове, чтобы заметить оживление, нужно всматриваться в отдельные сегменты рынка. «Рынок-то ожил, — говорит Андрей Борисов. — Но частично». Так, по словам Борисова, количество приобретений на первичке в разы превышает количество приобретений вторичного жилья.
На противоположном конце страны, в Харькове, оживление разглядеть трудно: «С одной стороны, уже нет таких ожиданий обострения военных действий, что положительно влияет на рынок, — говорит Алексей Попов. — Но покупательная способность населения снижается. Так что рынок не вырос и особой активности не получил. В основном он живет за счет обменных операций — в 60—70% случаев люди что-то продают и что-то покупают. Кто улучшает свои жилищные условия, кто ухудшает, потому что «коммуналка» достаточно высока». Что касается столицы, то, по словам Владислава Кулишенко, для вторичного рынка 2016 год был хуже, а для первичного — чуть получше. «2016-й — год как год, — говорит Сергей Костецкий. — Все было стабильно, ничего кардинального не изменилось». Необычным в прошедшем году оказался декабрь: обычно этот месяц характеризуется повышением активности на рынке. А в этот раз он вышел, по формулировке Владислава Кулишенко, «каким-то вяленьким».
Снижение покупательной способности тормозит активность рынка.
ЦЕНЫ. Долларовые цены на жилье в прошедшем году продолжали снижаться. «Но это нельзя назвать падением, — утверждает Андрей Борисов. — Кроме того, опускаются цены неравномерно: значительно упала стоимость жилья в сегменте советского строительства (хрущовки, панельки) — около 15% за год. Но в разы медленнее снижаются в центральной части Львова». В Харькове, по наблюдениям Алексея Попова, цены на рынке просели на 3—4%, а в столице, по мнению Владислава Кулишенко, — на 10—12%. Особенно это заметно по неудобным окраинам, например, Троещине: Кулишенко приводит пример, когда квартира в 100 кв. м там продалась за немыслимые ранее $550 за кв. м, а трехкомнатные в 70 кв. м — за $42—43 тыс. И это в хороших современных домах возрастом до 5 лет! Перманентное снижение цен, а также уменьшение доходности от вложений в квартиры на ранних этапах строительства, по словам Кулишенко, снижает инвестиционную привлекательность недвижимости.
НОВОСТРОЙКИ СТАНОВЯТСЯ ИНТЕРЕСНЕЕ
Тем не менее недостаточное доверие к банковской системе и отсутствие доступных народу надежных альтернативных путей для вложения денег поддерживали в уходящем году некоторый интерес к недвижимости как к инструменту инвестирования. «Тенденция вложения в новостройки для сохранения капитала продолжается», — говорит Сергей Злыдень. «Какие-то движения на рынке были за счет проблем в банковской системе, — считает Алексей Попов. — Ведь деньги куда-то надо вкладывать».
Цены пригорода почти приблизились к стоимости на окраинах столицы.
РАЗВИТИЕ. Надо отдать должное застройщикам: они проявляют немалую активность и изобретательность, вдохновляя нас на покупку квартир. И дело не только в невиданной ранее рекламной активности девелоперов. «Первичный рынок становится многообразен, — рассказывает Сергей Злыдень. — Появляются новые разные программы рассрочки. А также новые формы застройки — развивается малоэтажное строительство, активно осваивается пригород». Киевляне уже успели привыкнуть к большому предложению комфортных квартир в населенных пунктах, буквально примыкающих к городской черте столицы. С хорошей транспортной доступностью (до метро из такого пригорода общественным транспортом можно добраться быстрее, чем из некоторых городских окраин), с достаточно развитой местной инфраструктурой, и все еще — с более низкими в общем ценами. Хотя, как утверждает Владислав Кулишенко, «ближняя» область фактически приблизилась по ценам к Киеву. «Новостройки Вишневого, Броваров и тому подобных населенных пунктов практически соизмеримы по ценам с жильем в крайних районах Киева — Троещине, Борщаговке», — говорит Кулишенко.
Но тот же тренд начинает проявляться и в других крупных городах. Например, по словам Андрея Борисова, во Львове выглядит очень перспективным строительство многоэтажек в удобных местах сразу за чертой города
.
МИНИАТЮРНОЕ. Уже вполне сформировавшийся новый тренд — строительство так называемых смарт-квартир (площадью 18—23 кв. м), главное достоинство которых — доступная цена. В Киеве (и ближайшем пригороде) такие квартирки можно приобрести за $9,5—15 тыс., во Львове цены на них тоже в районе $10 тыс. «Они предназначены для молодежи, студентов и аспирантов, которых во Львове очень много, — считает Андрей Борисов. — Человек приезжает в город на несколько лет, и лучше купить себе недорогую квартиру, чем за эти годы выложить за съемное жилье даже большую сумму». Правда, как указывает Владислав Кулишенко, надо внимательно смотреть, как именно застройщик реализовал идею смарт-квартиры, чтобы с дальнейшей ее продажей не возникло серьезных проблем.
Тенденции. Малоэтажный пригород и доступные по цене миниатюрные смарт-квартиры.
АРЕНДА В ГРИВНЕ ДОРОЖАЕТ
Как говорит Сергей Злыдень, в прошедшем году хорошо развивалась аренда во Львове. «У нас наблюдается «приплыв» населения. Очень много учебных центров, создаются рабочие места. Да и просто люди едут сюда в надежде на лучшую жизнь, — объясняет Андрей Борисов. — Большая часть этого прибывшего населения не настолько платежеспособна, чтобы сразу купить недвижимость, поэтому останавливается на аренде. И комфортабельные квартиры — с ремонтом, мебелью, техникой — выросли в цене в гривневом эквиваленте. Всего они поднялись на 15—20%. Так что даже в долларовом эквиваленте цены как минимум точно не упали».
ОПТИМИЗАЦИЯ. У столицы другие двигатели рынка. «Сейчас большинство сделок — следствие желания оптимизировать свои затраты, — говорит Сергей Костецкий. — Тенденция массового перетока из более дорогого жилья в более дешевое». Как говорит Владислав Кулишенко, средние цены в гривневом эквиваленте тоже подросли, но не настолько, чтобы перекрыть девальвацию гривни, так что в долларах они даже немного снизились. Легче заметить рост минимальных цен. Сегодня, если вы хотите снять нормальную, хорошо укомплектованную однокомнатную квартиру в спальном районе, по словам Сергея Злыдня, нужно рассчитывать на цену где-то от 6 тыс. грн. Более дешевые варианты «поймать» крайне сложно, хотя в начале года 5 тыс. грн казались нормальной ценой. «Квартира за 5 тыс. грн сдается буквально с 1—2 просмотров, особенно если она хорошая», — говорит Владислав Кулишенко.
Для сравнения, в Харькове, который тоже богат на студентов, год назад в среднем за однокомнатную квартиру просили 2,5—3,5 тыс. грн. За год минимальные цены чуть подросли, и теперь, по словам Алексея Попова, за 2,5 тыс. грн найти уже сложно. А во Львове, собираясь снять приличную (но без роскоши) «единичку» в хорошем спальном районе — рассчитывайте примерно на 5 тыс. грн.
Спрос подстегивают студенты.
ВОСТРЕБОВАНЫ ЭКОНОМНЫЕ ДОМА
Общая тенденция снижения цен не оставила в стороне и сегмент индивидуальных домов. Так, по данным ИАП «Столичная недвижимость», за год с декабря 2015 года цены на дома в Киеве в долларах уменьшились на 12,4%. Последний квартал ушедшего года вообще оказался знаковым — средняя цена «квадрата» столичных частных домов прошла психологически важную черту в $1 тыс. и опустилась до $994. Понемногу снижались цены и в пригородах: по данным SV Development, за год средняя цена квадратного метра в Киевской области от $611 дошла до $598.
СПРОС. «Востребованность домов в 30-км зоне под Киевом остается, — говорит Сергей Злыдень. — Спрос небольшой, но стабильный. И то — он распространяется на тот сегмент, в котором фактически нет предложений. Это новые дома, желательно со всеми энергосберегающими технологиями, и не более 120, максимум 150 кв. м». Такая ситуация складывается не только под Киевом. «Во Львове еще с советских времен было много индивидуального строительства, потом были всплески в 90-е, в начале 2000-х. То есть домов на рынке очень много. Но это большие, неэнергоэффективные и очень дорогие в содержании дома. Сейчас их продают и по $500 за метр, но покупателей нет», — рассказывает Андрей Борисов.
МИНИМАЛИЗМ. Одна из тенденций ушедшего года — рост числа коттеджных городков. Правда, строго говоря, большинство из этих новых образований трудно назвать городками — частенько в них всего по 6—12 домов, и, естественно, отсутствует традиционная для настоящего коттеджного городка инфраструктура, разве что они расположены в пределах населенных пунктов. Вторая особенность — обычно предлагаются либо таунхаусы, либо достаточно маленькие «теплые» коттеджи.
ЧЕГО ЖДАТЬ
Всегда интересно узнать, что было, но куда важнее представлять, чего ждать в будущем. Надо сказать, что никто из опрошенных экспертов не сделал исключительно оптимистичных прогнозов. «На 2017 год мы ожидаем, скорее всего, такое же снижение цен в долларовом эквиваленте — 10—12%», — предполагает Сергей Злыдень. С точки зрения активности — рынок будет чуть «живее», чем в 2016-м: ожидается очень медленное выползание из той ямы, в которой мы все оказались. Естественно, все это с оговоркой, что не будет масштабных боевых действий на Востоке, еще каких-то внешне- или внутриполитических катаклизмов. «Но если курс будет скакать, то рынок будет опускаться», — говорит Алексей Попов.
ОБРУШЕНИЕ. Есть и другой взгляд на будущее. «Представляется, что 2017 год будет вообще самым сложным годом, — говорит Сергей Костецкий. — Даже сложней, чем 2015-й». Причиной этого может оказаться то, что сыграют все негативные факторы, которые накапливались в течение 2016-го, но пока не успели себя проявить. Например, повышение тарифов люди в полной мере успели прочувствовать только с приходом зимы. Плюс увеличение минимальной заработной платы — и, соответственно, размера налога на недвижимость, привязанного к ней. Содержать объекты недвижимости становится все дороже. «В начале этого года уже видны жесткие тенденции по всем сегментам, везде резко выросло предложение, — говорит Сергей Костецкий. — Например, за 10 дней на 30% выросло предложение частных домов в Киеве». При этом денег у народа, а соответственно — платежеспособных покупателей, — больше не стало. Из чего следует вероятность того, что удешевление недвижимости заметно ускорится.
ПУЗЫРЬ. А на рынке новостроек дешеветь уже и некуда. «Себестоимость строительства существенно выросла, многие объекты уже продают ниже себестоимости, чтобы получить хоть какие-то деньги. Дома сдают полупустыми, при этом в Киеве строится столько же, сколько в 2007—2008 года, — предупреждает Сергей Костецкий. — Надулся жесточайший пузырь. Если он взорвется — будет еще интересней, чем с банками».
Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram
