Цены на жилье продолжат снижаться на 1—2% в месяц

Мол, это будет переломный момент: цены либо пойдут вверх (если банки начнут активно выдавать кредиты), либо — вниз (не дождавшись сентябрьского оживления спроса продавцы начнут выставлять квартиры по более низким ценам). И в этом ожидании кардинальных изменений рынок недвижимости в августе ушел в еще более глубокую спячку, чем даже в июле, который называли самым провальным в плане сделок после января 2010 года. Так, по данным АН SV Realty, за август в столице было совершено 707 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке (в июле — 768) и 199 продано в недостроенных домах (в июле — 211), что отразилось и на поведении цен. По данным компании SV Development, в августе по реальным сделкам средняя цена продажи 1—3-комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 0,97%. То есть продолжилась ежемесячная тенденция сползания цен на 1%. Ускорятся ли темпы снижения в сентябре или, наоборот, недвижимость начнет дорожать? Чтобы ответить на этот вопрос, мы обратились не только к риелторам, но и к финансовым аналитикам.

БУДУЩЕЕ РЫНКА: НА «КАЧЕЛЯХ»

• РОСТ

«Осенью реальные цены поднимутся на 2—3%»

Алексей Холмецкий, директор риелторской компании «Золотые ворота»: «В сентябре рынок оживится. Цена реальных сделок по покупке квартир поднимется на 2—3%. Просто потому, что квартиры начнут больше смотреть, поэтому продавцы станут меньше сбрасывать при торге».

«Медленно, но вверх»

Александр Охрименко, президент Украинского аналитического центра: «Медленно, но цены будут расти, прежде всего — на жилье эконом-класса. Это связано с ревальвацией доллара. Население опять начинает покупать недвижимость как объект вложения денег на перспективу и защиту от валютной инфляции».

• СТАБИЛЬНОСТЬ

«Рынок останется скорее мертв, чем жив»

Александр Жолудь, экономист Международного центра перспективных исследований:«Рынок недвижимости оживет тогда, когда возобновится кредитование под ипотеку. Существенного оживления ипотечного кредитования осенью этого года я не ожидаю. Значит, не ожидаю ни роста цен на недвижимость, ни увеличения количества сделок. Рынок будет оставаться, скорее, мертвым, чем живым».

«Цены меняться не будут»

Юрий Базелинский, директор АН «Оптимум-плюс»: «Мы ожидаем в сентябре—октябре традиционного оживления рынка. Но на цены это почти не повлияет, поскольку ипотека не оживает. Есть лишь робкие попытки некоторых банков, безрезультатные из-за больших процентов и жестких требований к заемщикам».

«Если и будет снижение, то крайне медленное»

Игорь Однопозов, президент Союза специалистов по недвижимости Киева:

«Цены падать осенью не будут, однозначно. Если и будет снижение, то крайне медленное, никакого обвала не будет, для него просто нет оснований. Но поскольку ипотека не работает, то ни о каком серьезном оживлении рынка и росте цен речь идти не может».

• ПАДЕНИЕ

«До конца года жилье подешевеет на 10—15%»

Владимир Духненко, директор рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг»: «Возможности украинских граждан по приобретению жилья все уменьшаются и уменьшаются, те, кто мог, уже квартиры купили. Остались те, кто ждет, когда цены опустятся до реальной цены, которую потребители готовы платить. Как результат — сделок нет, но рынок не может «стоять» бесконечно. Поэтому реальные цены продажи просто должны до конца года опуститься еще на 10—15%».

«Цены упадут на 15—20% до лета 2011 г.»

Виктор Стефанишин, аналитик АО «Эрсте Банк»: «Ипотечное кредитование — основной двигатель рынка недвижимости — так и не было возобновлено в достаточном объеме. Поэтому, учитывая низкую покупательскую способность и низкую активность рынка недвижимости, мы ожидаем дальнейшее падение цен на 15—20% до лета 2011 года».

«К весне самые дешевые квартиры будут по $10 тыс.»

Павел Мельник, эксперт компании MPP Consulting: «Низкая платежеспособность населения не дает сформироваться сколько-нибудь устойчивому спросу на рынке недвижимости, все продажи капиталоемких товаров — результат старых накоплений, которым расти неоткуда. Недвижимость же накапливается, предложение растет и начинает со временем «зашкаливать». Пока цены снижаются постепенно, но к весне 2011 года будет резкое падение цен, нижняя ценовая планка упадет до $10 тысяч».

ВЗВЕШИВАЯ ВСЕ ФАКТОРЫ

Итак, как мы видим, эксперты в своих прогнозах не приходят к общему знаменателю. Кто-то прогнозирует рост цен, и причем в ближайшее время, кто-то, наоборот, резкий обвал. Отличия объясняются не только сложностью самого объекта рассмотрения, но и личной позицией специалиста или компании, обнародующей прогноз. Чтобы дать объективный ответ на вопрос «покупать/продавать квартиру сейчас или подождать до лучших времен?», мы решили самостоятельно спрогнозировать развитие ситуации на рынке недвижимости, проанализировав основные факторы, на которые часто ссылаются как на аргументы эксперты или которые муссируются на форумах, где обсуждается этот вопрос.

ИПОТЕКА ОЖИВЕТ НЕ СКОРО: У БАНКОВ И ТАК В ИЗБЫТКЕ ПРОБЛЕМНЫХ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Для эксперимента во второй половине августа я вывесил объявление на одном из «недвижимых» сайтов: «Куплю 2-комнатную квартиру за $65 тыс.». И вот такой занимательный диалог состоялся с одним из риелторов. Наткнувшись на мой отказ смотреть за эту сумму панельную хрущевку, он пустил в ход «тяжелую артиллерию»:

— Вы очень пожалеете, если не купите эту квартиру сейчас.

— Почему? — спрашиваю я.

— Многие продавцы в августе сняли свои квартиры с продажи. Ждут сентябрьского подорожания.

— А с чего этому подорожанию быть? Зарплаты у людей не выросли, ипотеки нет, — парирую я.

— А вот тут вы ошибаетесь. Летом у меня было несколько сделок с привлечением кредитов. Вот недавно была сделка, по которой барышня взяла кредит под 19% в гривне. А осенью, говорят, ставки еще понизятся. Вот тогда народ и начнет грести квартиры в кредит, и цены сразу вырастут.

Думаю, такой диалог сейчас часто происходит между покупателями и риелторами. Последние блефуют или говорят правду? Чтобы ответить на этот вопрос, мы обратились к экспертам. Директор департамента по развитию розничного бизнеса Universal Bank Виталий Шастун подтвердил, что на рынке ипотеки есть «потепление»: «Уже сегодня значительно снизились процентные ставки». В частности, есть банк, в котором плавающая процентная ставка снизилась до 16,95%, в то время как еще 4—5 месяцев назад она была на уровне 24% годовых. В дальнейшем, по мнению эксперта, ставки снизятся еще на 1—2%. Однако погоды это не сделает. «Сегодня на счетах банков аккумулировано ипотечных кредитов на сумму почти $88 млрд. Из них валютных — на сумму почти $10 млрд, — говорит Александр Охрименко. — И около 70% кредитов — проблемные. Поэтому банки не спешат наращивать объемы ипотеки». Кроме того, как видим из комментария аналитика «Эрсте Банка» Василия Стефанишина, в банках считают, что недвижимость и дальше будет дешеветь, а значит, давать деньги под ее покупку невыгодно. Поэтому пока что ипотека большинству недоступна. «Сделок с привлечением кредитов по-прежнему практически нет», — подтверждает Игорь Однопозов.

ЗАЛОГОВОЕ ЖИЛЬЕ: БЕЗ АЖИОТАЖА

По-прежнему муссируется тема выброса залоговых квартир на рынок недвижимости, что может обвалить цены. Но пока таковых в продаже очень мало. Как объясняет Александр Охрименко, существующая система изъятия залоговых квартир сложна и банкам невыгодно этим заниматься. И даже возможное принятие закона, упрощающего работу с такими объектами, не обязательно вызовет массовый выброс залоговых квартир: банкам не выгодно продавать квартиры по заниженным ценам. «Они могут себе позволить подождать год-другой, пока цены не вырастут», — рассказал нам сотрудник одного из банков.

МЯГКОЕ ДАВЛЕНИЕ ПРИГОРОДНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

«Убитая» однокомнатная «хрущевка» за $45 тыс. кажется дешевой только до тех пор, пока не встретишься с предложением новых квартир в готовых или почти готовых к заселению домах за $18—35 тыс. Правда, дома эти расположены не в черте Киева, а в ближайших его пригородах. Но человеку, работающему, например, в таких правобережных районах, как Борщаговка, может быть быстрее и удобнее добираться туда из пригородного Ирпеня, чем с вполне столичного ДВРЗ.

Понятно, что небольшое по масштабам пригородное строительство не оттянет на себя столько покупателей, чтобы это непосредственно сказалось на рыночных ценах. Но психологическое давление такие предложения могут оказывать серьезное. Поскольку странно, когда маленькая квартира в дряхлом от старости доме стоит в 2 раза дороже, чем новое комфортабельное жилье в экологически чистой зоне. И чем больше продавцов и покупателей будут осознавать эту странность, тем легче цены на вторичном рынке будут скользить вниз.

Подтолкнуть снижение цен могли бы и реальные шаги по претворению в жизнь программы массового строительства доступного жилья. Недавно президент утвердил подобную программу, согласно которой стоить такое жилье должно 3—4 тыс. грн./ кв. м. Другое дело, не выльется ли эта программа, как это обычно бывало, в одни разговоры.

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ВВЕСТИ ОБЕЩАЮТ, НО ОЧЕНЬ МЯГКИЙ

Часто одним из важных факторов, который мог бы ускорить снижение цен на рынке, называют введение налога на недвижимость. Дело в том, что значительная часть квартир приобреталась ранее в спекулятивных целях — в надежде на рост цен, и теперь они стоят не эксплуатируемые, потому что даже сдать в аренду жилье сегодня очень непросто. Но продавать это жилье по нынешним низким ценам не спешат, ожидая грядущего его подорожания. Если же за эти квартиры придется платить ощутимый налог, то многие люди начнут избавляться от лишних «метров», выставляя их на продажу.

Разговоры о необходимости такого налога идут давно, обсуждалось уже много его вариантов, но до его введения дело все никак не доходит. 3 сентября премьер-министр представил доработанную версию Налогового кодекса, где присутствует налог на недвижимость. Подразумевается введение необлагаемой нормы на человека в размере 40 кв. м, или не менее 100 кв. м в городе и 200 кв. м в сельской местности на семью. В случае превышения нормы налог составит 10 грн. за кв м в год. Цифра, мягко говоря, не кусается. Так что даже если этот налог введут, он может не оказать стимулирующего воздействия. Для того, кто держит 50-метровую квартиру в надежде на ее будущее подорожание на $20—30 тыс., годовой платеж в 500 грн. вряд ли станет решающим аргументом.

ПРОГНОЗ «СЕГОДНЯ»: ОБВАЛА И РОСТА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ НЕ БУДЕТ

Итак, мы видим, что упования продавцов «метров» на ипотеку — напрасны. Впрочем, как и покупателей на выброс залоговых квартир. А раз ситуация останется прежней, то тенденция к медленному снижению цен сохранится. Правда, темпы снижения могут ускорить сдавшие нервы продавцов. Не дождавшись сентябрьского «потепления» ипотеки, они могут более активно сбрасывать цены. Но обвал не произойдет из-за покупателей: в Киеве активно раскупаются квартиры до $70 тыс. Не верите — проверьте: повесьте на сайт такое объявление: «Продам «двушку» в спальном районе за $68 тыс.». Мне за неделю позвонило 8 человек.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Сергей Литвинов, менеджер, Киев: «Свою двухкомнатную сталинку на Печерске мы начали продавать в конце прошлого года. Сначала выставили ее по цене $160 тыс. Хотя просмотры квартиры были где-то по два-три раза в неделю, но никто реального желания ее купить не проявил. А ближе к концу весны и просмотры вдруг прекратились. Некоторое время мы прождали, потом, чтобы оживить интерес к нашей квартире, решили опустить цену на $5 тыс. Но желающих ее посмотреть не появилось. Тогда, раз снижение все равно не помогло, мы опять подняли до прежней цены. Через какое-то время нам стало ясно, что так ничего не продастся, а время нас уже всерьез поджимало, и в конце июня — начале июля мы снизили цену до $150 тыс. Начались просмотры, примерно по одному в неделю. Но реальных покупателей все не было. Наконец появился серьезно заинтересованный человек, который после долгого торга убедил нас скинуть цену до $130 тыс., плюс отказался платить комиссионные нашим риелторам. Но и с ним у нас не получилось, потому что он не смог взять кредит, на который, как оказалось, рассчитывал. Наконец мы выставили квартиру на продажу за $135 тыс., и в конце августа нашелся покупатель, с которым мы договорились о цене в $120 тыс.».

АРЕНДА: ВПЕРЕДИ НЕБОЛЬШОЙ РОСТ ЦЕН

Наплыв студентов. К началу учебного года квартиру снять труднее

Во второй половине августа несколько оживился столичный рынок аренды квартир. По данным АН SV Realty, в августе в Киеве было сдано в аренду 846 квартир (для сравнения, в июле — 805).

СТУДЕНТЫ ПОМОГЛИ. Алексей Холмецкий объясняет это тем, что съехавшиеся на занятия студенты примерно с 20 августа по 10 сентября активно ищут себе съемное жилье. Потом все пойдет, как раньше, но сейчас найти хороший вариант стало труднее. Растет спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры — часто такие квартиры снимают на несколько человек.

НЕТОРОПЛИВЫЙ РОСТ. По словам Юрия Базелинского, это оживление привело к небольшому удорожанию аренды. Согласно статистике компании SV Development, за период с 1 августа по 1 сентября 2010 года средняя стоимость аренды 1—3-комнатных квартир в Киеве выросла на 2,83%. Специалисты полагают, что осеннее оживление должно привести к дальнейшему росту цен на аренду — до 1—2% в месяц.

НОУ-ХАУ. С 1 октября обязательна регистрация в БТИ права на сдачу жилья в аренду, а также договоров на аренду сроком более 3-х лет. Высказываются опасения, что теперь арендодателям станет труднее уходить от уплаты 15%-ого налога, и они переложат эту ношу на арендаторов, вызвав повышение цен. Однако на сегодня не ясен ни механизм реализации этой нормы, ни как будет осуществляться контроль за ее соблюдением, ни какова ответственность за ее игнорирование. Эксперты считают маловероятным, что нововведение заставит платить налог тех, кто его не платит. Что касается возможных попыток резко поднять ставки, то, как говорит Юрий Базелинский, при отсутствии спроса они успеха иметь не могут.

Кликните по изображению для увеличения

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ТИХО ВНИЗ

Август ничем рынок загородной недвижимости не обрадовал. Земля не продается, многие риелторы просто перестали ею заниматься. «Участки висят мертвым грузом в базах данных», — говорит Алексей Холмецкий. Не удивительно, что они продолжали дешеветь. По данным консалтинговой компании SV Development, с 1 августа по 1 сентября средняя стоимость сотки в Киевском регионе снизилась на 1,22%. Снижаются цены и на дома: за месяц они подешевели на 0,73%.

УНЫЛЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ. «Вряд ли стоит ожидать оживления, — говорит президент Земельного союз Украины Андрей Кошиль. — Оно могло бы быть вызвано ростом доходов населения или развитием ипотеки, но их не предвидится. Поэтому цена будет снижаться». Руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов так же считает наиболее вероятным сценарием дальнейшее снижение цен примерно на 1% в месяц.

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram