Октябрь категорически отказался продолжить робко затеянную сентябрем игру в традиционное осеннее оживление рынка. Если первый осенний месяц принес хоть какое-то увеличение числа проданных квартир, то во второй этот показатель пошел вниз. Так, по данным агентства недвижимости SV Realty, за октябрь в столице было совершено 765 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке и 213 приобретено в новостройках. В сентябре этих сделок было соответственно 778 и 228.
Впрочем, и эти оценки могут оказаться слишком оптимистичными. Например, президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов утверждает, что речь может идти только о 300—400 реально совершенных на вторичном рынке Киева покупок, что для такого города смехотворно мало и может говорить о пребывании рынка то ли в глубоком сне, то ли уже в состоянии комы. Отметим, что, к сожалению, официальные данные от Минюста о реальном количестве заключенных договоров купли/продажи почему-то остаются тайной за семью печатями.
КОМУ В КРИЗИС ЖИТЬ ХОРОШО. С общим числом сделок ясности пока нет, но некоторые специалисты и компании берутся подробно описать их структуру. Лучше всего, как и следовало ожидать, покупают самое дешевое. Так, по данным гендиректора АН «Благовест» Ирины Луханиной, львиная доля покупок в октябре пришлась на квартиры стоимостью до $100 тыс. — таковых оказалось 63,7% от общего числа сделок, что на 10,4% больше, чем в сентябре. На втором месте в рейтинге популярности — квартиры в ценовом диапазоне $100—200 тыс., каковых продалось 23% от общего числа продаж, что на 0,1% меньше, чем в сентябре. И лишь скромные 5% (столько же, сколько и в сентябре) пришлось на долю квартир в категории $200—300 тыс.
Зато можно порадоваться за продавцов элитной — стоимостью от $300 тыс. — недвижимости: по данным аналитического центра агентства недвижимости Park Lane, в октябре объем капиталовложений в нее составил 21,39 млн долларов — в 2,5 раза больше, чем в сентябре. В 1,8 раза — до 8,5% — выросла и доля элитного сегмента в общем количестве сделок. Причем, треть этой доли пришлась на жилье от $800 тыс. и выше. Возможно, наконец сработал тот фактор, что после смены власти многие небедные граждане из регионов потянулись в столицу.
ЦЕНЫ ЗАСКУЧАЛИ. «Ценовую динамику» на столичном рынке жилья можно разглядеть разве что под микроскопом, да и там она выглядит меньше статистических погрешностей расчетов средних цен. «Цены топчутся на месте, — говорит директор АН «Оптимум Плюс» Юрий Базелинский. — Несмотря на то, что по-прежнему предложений гораздо больше, чем спрос».
Заметней изменение цен с начала года. Так, по данным Информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», за первые 10 месяцев года снижение цен предложения на квартиры в новостройках составило: в экономклассе — 2,7%; бизнес-классе — 1,8%; премиум-классе — 10,5%. Жилье же на вторичном рынке Киева за этот период подешевело на 6,8%.
Впрочем, некоторые риелторы отмечают снижение цен и в октябре. Так, директор АН «Золотые ворота» Алексей Холмецкий говорит об увеличении размера «торга», что в октябре, по его мнению, снизило цены реальных сделок на 1—1,5%. Со снижением цен ассоциируется и растущее предложение самых дешевых квартир, и удешевление этих «самых дешевых». Минимальная цена сделки по продаже полноценной квартиры, которую смогли припомнить наши собеседники, в октябре составила $37 тыс. Правда, это был особый случай — у продавца квартиры был повод спешить с продажей. Но «гостинками» по $42 тыс., которых пару месяцев назад днем с огнем было не сыскать, сегодня уже никого не удивишь, а в базах с каждой неделей все больше прибывает и квартир по $32—38 тыс. Да и «трешка» за $62 тыс. еще недавно казалась чем-то из области фантастики. Появление таких предложений вполне естественно, поскольку не все продавцы могут себе позволить экспонировать свою квартиру по несколько месяцев, а у кого-то еще и сдают нервы от в очередной раз не состоявшегося оживления рынка и повышения цен.
В общем, как бы там ни было, плавное снижение — чуть быстрее или чуть медленнее — цен все-таки присутствует. Причины для него очевидны: спроса нет, людям просто не за что покупать жилье. Личных доходов обычной украинской семьи никак не хватает для того, чтобы накопить на такую покупку за короткую человеческую жизнь, а ипотека как массовое явление, способное повлиять на рыночную ситуацию, уже перешла то ли в разряд мифов о счастливом прошлом, то ли в область ненаучной фантастики о счастливом будущем. Покупки недвижимости с привлечением банковского кредита настолько редки, что некоторые из опрошенных нами руководителей агентств недвижимости за cентябрь—октябрь не припомнили ни единого такого случая. Но были и такие, кто радостно подтверждал «да, была одна такая сделка!». Мол, людям не хватало немного, вот они и добирали за счет банковского кредита. И добавляли, что по сравнению с предыдущим месяцем, когда таких сделок не было вообще, это, конечно, прогресс.
Конечно, некоторая тенденция движения условий кредитования к большей доступности наблюдается. Так, согласно исследованию компании «Простобанк Консалтинг», в октябре средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнях с сентябрьских 22,39% снизилась до 20,95%. Оставаясь, естественно, недопустимо высокой.
ЖДАТЬ НЕЧЕГО. «До конца года все так и сохранится, — говорит руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов. — Нет предпосылок для того, чтобы кризис стал глубже или экономика пошла на поправку». Очевидно, что без увеличения доходов спрос вырасти не может. «Пока ипотеки не будет, ничего на рынке не произойдет, — считает главный специалист компании SV Development Сергей Костецкий. — Даже те, у кого есть деньги, инвестировать в жилье не хотят, все знают, что в ближайшие пару лет цены резко расти не будут».
Ничего не произойдет, по крайней мере, хорошего. «Основной риск, это разговоры о девальвации гривни, — считает директор АН «Украинский Дом» Руслан Безуглый. — Если доллар «подпрыгнет» до 10—12 грн., скорее всего в долларах недвижимость подешевеет». А если не «подпрыгнет», что вероятнее, то серьезных оснований для заметного снижения цен нет, — предложению тоже расти неоткуда. Все меры по увеличению объемов строительства пока что остаются на уровне разговоров. А то, что в жизнь воплощается, ничего изменить не может.
Например, программа Минрегионстроя «Доступное жилье», предусматривающая безвозмездную помощь на приобретении квартиры в размере 30% ее нормативной стоимости. Но для участия в программе нужно стоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, да и мало у кого есть деньги даже на 70% цены квартиры. Поэтому масштабы программы пока настолько скромны (по Киеву и области получили помощь около 40 человек), что говорить о ее влиянии на соотношение спроса и предложения просто смешно.
Кликните по изображению для увеличения
Читайте также: Средние цены аренды жилья в Киеве чуть снизились
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
В октябре-начале ноября процесс удешевления самых доступных квартир имел свое достойное продолжение. Причем, однокомнатные квартиры за $32 тыс. оказались не «заманухами», а вполне «живым» предложением. Правда, маленькими и без отдельной кухни — такими себе мини-«студио».
1-КОМНАТНЫЕ
В тренде
В Украине хотят ввести новую группу ФЛП: законопроект уже в Раде
-
$32 000 — Солом. р-н, ул. Новополевая, 18/10/0
-
$32 000 — Солом. р-н, ул. Новополевая, 17/12/0
-
$35 000 — Оболон. р-н, ул. Ак. Навашина, 24/13/0
В октябре самая дешевая «единичка» стоила $33 тыс.
2-КОМНАТНЫЕ
-
$51 000 — Солом. р-н, ул. Постовая, 51/25/5
-
$52 000 — Подол. р-н, ул. Краснопольская, 46/30/7
-
$53 000 — Обол. р-н, ул. 8-го Марта, 46/28/9
В октябре самую дешевую «двушку» мы нашли за $55 тыс.
3-КОМНАТНЫЕ
-
$62 000 — Голос. р-н, ул. Демеевская, 59/27/8
-
$68 000 — Днепр. р-н, ул. Курнатовского, 55/40/7
-
$68 000 — Днепр. р-н, бул. Перова, 61/45/7
В октябре самая дешевая «трешка» стоила $65 000.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ОКТЯБРЯ В ЦИФРАХ
765 сделок купли-продажи квартир было заключено в октябре на вторичном рынке. Для сравнения: в сентябре их было 773.
213 квартир было продано на первичном рынке. Это на 15 квартир меньше, чем в сентябре.
828 квартир было сдано в аренду. В сентябре – 867.
На 0,5% увеличилась цена квадратного метра на «вторичке» с 1 октября по 1 ноября.
На 1,2% снизилась цена квадратного метра в новостройках Киева.
На 1,03% подешевела в октябре аренда 1-3 комнатных квартир.
На 0,42% подешевела в октябре земля под застройку в Киевском регионе
АУКЦИОН С НОГ НА ГОЛОВУ
Чего только не придумывают, чтобы привлечь покупателей. В октябре одна из строительных компаний провела первый в Украине редукцион недвижимости. Это как бы аукцион наоборот, когда квартира выставляется по максимальной цене за квадратный метр, но заявляется и минимальная цена, ниже которой торга не будет. Потом цена опускается от максимальной на 50 грн. за каждый шаг. Первый согласившийся с названной ценой становится покупателем. Если же желающий на квартиру один, он получает ее по минимальной цене. По словам организаторов торгов, ментально для покупателей привычнее «сбивать» цену и таким образом влиять на процесс. Поэтому новый формат якобы должен привлечь покупателей и поможет в продаже объектов компании.
На первом редукционе были выставлены 10 объектов, шесть продались: один — после 20-минутного торга, а остальные — по объявленной минимальной цене (12—16 тыс. грн. за кв.м за квартиры в Киеве и 7200 грн. за кв.м таунхауса в пригороде). Информацию о подобных торгах можно найти в интернете, задав в поисковике «редукцион Киев». Ближайший состоится 18 ноября.
Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram
