Домой Украина Киев Украинцев массово "дурят" продавцы смарт-квартир: как уберечься от обмана

Украинцев массово «дурят» продавцы смарт-квартир: как уберечься от обмана

Украинцам продают нежилую недвижимость под видом смарт-квартир. Подобный формат жилья пришел в страну несколько лет назад, на волне снижения доходов граждан и моды на компактные квартиры. Раскручивая смарт-объекты, застройщики делают упор как раз на небольших метражах и возможности сэкономить деньги как на покупке и ремонте, так и на коммунальных услугах, пишет UBR.

«Сейчас доля смарт-квартир среди строящихся объектов первичного рынка не превышает 5-7%, доля спроса на подобное жилье оценивается до 10%. Приобрести смарт-квартиру в Киеве можно по цене от 10 до 27 тыс. долларов, средняя стоимость за квадратный метр – порядка 17-20 тыс. грн», — рассказала  аналитик NAI Ukraine Марина Гуревич.

Но из-за того, что по строительном нормам жилая квартира не может быть по площади меньше, чем 30 кв. м, документально смарт-объекты оформляются как апартаменты или квартиры-студии, хотя подобной терминологии в законодательстве нет.

Есть случаи продажи квартир, юридически являющихся коммерческой недвижимостью. Это значит, что прописаться в них нереально, а коммуналку будут считать по более высоким тарифам, чем для обычного жилья.

«Смарт-квартира – это маркетинговый, а не строительный термин. Видя спрос на компактное жилье, некоторые застройщики превращают свои старые объекты, нередко проблемные, в «умные» – делают, например, в трехкомнатных квартирах перепланировки, разделяя их на маленькие квартирки. Более 50% смарт-квартир в Киеве – с проблемными документами», — рассказал руководитель отдела недвижимости Адвокатского и риэлтерского объединения Украины Георгий Валиев.

Покупая смарт-квартиру, нужно действовать по схеме, что и с обычным жильем:

  • необходимо убедиться в законности строительства (изучить разрешения);
  • -проверить документы на землю (наличие прав собственности либо права пользования земельным участком, оформленное на заказчика строительства);
  • проверить надежность застройщика (отсутствие судебных споров, регистрационные данные о наличие данных о ликвидации и т.д.);
  • проверить документы, которые оформляет застройщик при купле-продаже квартиры: могут ли они гарантировать права покупателя на объект недвижимости и дальнейшее право на регистрацию права собственности.

Покупатели смарт-квартир рискуют, в основном тем, что купленное ими жилье окажется нежилым помещением. Но такая опасность поджидает и покупателей обычных квартир, в частности, студий или апартаментов, которые по документам вполне могут числиться как нежилые помещения.

«Схему с апартаментами часто применяют, когда не могут сменить целевое назначение земельного участка (скажем, оно предусматривает строительство лишь нежилого объекта). В ситуации со смарт-квартирами другая проблема – их площадь настолько мала, что по нормам ДБН эти помещения нельзя относить к квартирам. В связи с чем, рекомендую в договоре с застройщиком прописывать, что покупатель после окончания строительства получит квартиру, а также указать кроме запланированной общей еще и жилую площадь. В нежилом помещении жилая площадь отсутствует», — советует юрист ООО «ЮКК «Де-юре» Иван Топор.

Также можно проверить утвержденную проектную документацию на весь дом, но для этого нужно в ней разбираться, и застройщики очень неохотно ее демонстрируют. 

По словам Валиева, если еще на этапе строительства у комплекса были проблемы с документами, покупатель может столкнуться с серьезными сложностями, когда он получит готовую квартиру. И отсутствие почтового адреса – лишь одна из них. «Нельзя будет прописаться, в таком доме может не оказаться отопления и горячей воды – только электрические конвекторы и бойлеры. А холодную воду и свет могут периодически отключать. С такими застройщиками даже судятся, но договора прописываются таким образом, что суд вынужден становится не на сторону инвестора», — говорит Георгий Валиев.

Есть нюансы и с метражом. Согласно Государственным строительным нормам Украины (ДБН В.2.2-15-2005), минимальная площадь однокомнатной квартиры составляет 30 кв. м – пункт 2.22 ДБН В.2.2-15-2005. Как показывает практика, государственная архитектурно-строительная инспекция часто закрывают глаза на площади квартир, которые занижены по сравнению с требованиями норм.

В тренде

Украинцам разрешат выбирать банк для получения зарплаты

Но риск, для инвесторов заключается в том, что даже получив разрешение на строительство либо зарегистрировав декларацию о начале строительства, государственная архитектурно-строительная инспекция может отказать в приемке дома в эксплуатацию ссылаясь на нарушение ДБН. Застройщики утверждают: площадь квартир меньше допустимых 30 кв. м, законна: ведь метраж отдельных помещений квартиры суммарно соответствует положениям ДБН.

Так, площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире должна быть не меньше 15 кв. м, площадь кухни – 7 кв. м, площадь совмещенного санузла – 3,8 кв. м. Вместе получается 25,8 кв. м. Кроме того, нормами ДБН допускается использование кухни-ниши – это пространство в структуре жилой комнаты или прихожей для размещения кухонного оборудования. Таким образом от 25,8 кв. м отнимаем еще 7 кв. м, получается 18,8 кв.м.

«Но застройщики умалчивают, что в любом случае, применяя указанные выше схемы для манипуляции с площадью отдельных помещений квартиры, они должны в итоге выходить на общую площадь не менее 30 кв. м», — добавил Иван Топор.

В чем выгода

Еще один недостаток смарт-квартир – высокий процент их сдачи в аренду собственниками. «Непонятные» соседи могут часто шуметь и создавать дискомфорт для других жильцов дома. Ведь не всегда получается сдать квартиру тихим студентам или молодым порядочным семьям – их в большинстве случаев, интересуют комплексы с развитой инфраструктурой (метро, больницами, магазинами), близость университетов и училищ. А многие смарт-дома расположены далеко не в центре города, а в бывших промзонах и на окраинах.

Соответственно, и ценник в таких квартирах доступный для многих слоев населения. «Малогабаритное жилье не высокорентабельное для застройщика, но позволяет охватить дополнительные сегменты покупателей– молодых людей, приобретающих первое жилье и инвесторов, покупающих квартиру для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Качественные характеристики смарт жилья (степень готовности при сдаче в эксплуатацию, инфраструктура и транспортная доступность, планировочные решения, качество материалов и пр.) варьируется от комплекса к комплексу, как в любом другом сегменте жилья», — заметила Марина Гуревич.

Процент покупки смарт жилья ради инвестирования колеблется от 20 до 50% от всех сделок в данном сегменте, в зависимости от комплекса, остальные покупают для себя. Смарт-квартиры с хорошим ремонтом сдаются по цене от 6 тыс. до 12 тыс. грн в месяц в зависимости от месторасположения, наличия инфраструктуры и качества ремонта.

При текущей средней цене за квадрат – 20 тыс. грн – квартира в 20 м кв. обойдется в 400 тыс. грн. При сдаче в аренду за 8 тыс. грн/мес., годовой доход составит 96 тыс. грн, что окупает инвестицию через 5 лет, без учета первоначальных капитальных затрат на ремонт и последующих затрат по поддержание состояния объекта.

«Экспозиция объекта при перепродаже займет как минимум 1-2 года, при суммарном увеличении стоимости на 10-20%. С учетом рисков на первичном рынке жилья и достаточно умеренного уровня доходности, целесообразность подобной инвестиции под вопросом», — заметила Гуревич.

Однако в Украине, в условиях кризиса банковской системы для людей, имеющих хоть небольшие сбережения, вложение в смарт-жилье становится интересным. «Сейчас рынок перенасыщен смарт-квартирами. Спрос со стороны покупателей будет стабильным, А вот заинтересованность съемщиков может снизиться из-за того, что многие комплексы расположены «в глуши». Следовательно, и цены на такое жилье могут упасть», — считает Георгий Валиев.

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram

Рекомендуемые статьи

Как правильно выбрать бетонную смесь?

Приобретая бетонную смесь, каждый клиент желает получить товар высокого качества, так как от него зависит результат стройки. Чаще всего, продукцию поставляют сразу со склада...

Днепровский район в Киеве: преимущества жизни

Решились на покупку квартиры в Киеве и выбираете район? Мы докажем Вам, что жизнь в Днепровском районе - одно удовольствие! 1.Удобная инфраструктура Хочешь жить в лучших...

Особенности прямых шлифмашин Бош

Вам нужно провести финишную шлифовку и зачистку изделий, обработать срезы, отполировать поверхность, ободрать старую краску, а также выполнить порядок других работ? В таких случаях...

Выбор идеальной квартиры у моря

Кто не мечтает иметь собственную жилплощадь рядом с морем для постоянного или периодического проживания на время отдыха? Многие покупают недвижимость недалеко от общественных пляжей,...

С рук в руки — недвижимость от застройщика в Турции

Турция является привлекательной для инвестиций страной, где не перестает развиваться рынок недвижимости. Россия находится в тройке самых инвестируемых в турецкую недвижимость стран. Недвижимость от...

Стильные готовые кухни в Киеве

Приобретение кухонных гарнитуров - очень важная и ответственная задача. Оформляя зону кухни, так хочется достичь гармонии и уюта, так как каждая хозяйка знает, что...

Стильные люстры в интерьере

В интерьере каждой комнаты люстра играет далеко не последнюю роль. Подобия современных люстр появились между IV и V веком нашей эры в Древнем Китае....

Охранная сигнализация и ее особенности

Современное охранное оборудование – что это? Как показывает практика, в данном оборудовании нуждается все больше и больше людей, с целью защитить свое имущество от...

Особенности устройства цементно-песчаной стяжки

Такая стяжка незаменима при многих видах строительства и является надежным и долговечным основанием для финишного покрытия пола. Использование стяжки без защиты верхнего слоя даже...

Окна, двери, потолки – рациональный подход к ремонту

Ремонт длится вечно и превращается в стиль жизни. Это утверждение уже давно устарело. Оно стало неактуальным с появлением современных технологий и новых расходных материалов....