К лету цены на жилье «усохнут»

Сочувствуем аналитикам, которые пытаются вывести динамику цен на «вторичку»: сложно определить частоту дыхания у «спящей красавицы», сиречь — у рынка квартир. Независимый портал «Недвижимость» отмечает, что с начала года цены в Киеве выросли на 2,4%, а портал «Недвижимость в Киеве и Украине» — что на 1,5% упали. Кто врет? Видимо, намеренно никто, просто тяжело сделать верный вывод, когда сделок — всего до 200 в месяц. Не столь важно, что произошло, важнее, что вскоре нас ждет, хотя бы — до лета. И здесь «в товарищах согласья нет», как выяснила «Сегодня», опросив экспертов.

ЭТО ПРЕДЕЛ ЦЕНЫ. «Нет большого выбора дешевых вариантов, он меньше, чем свободных денег у народа, в том числе снятых с «проблемных» банковских депозитов: их многие станут вкладывать в недвижимость, — считает директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — После выборов, думаю, экономическая и политическая ситуация стабилизируется, люди из регионов снова поедут в Киев, и платежеспособный спрос на квартиры вырастет. Поэтому, видимо, уже достигнуто дно падения цен. До лета прогнозирую их стабилизацию, не исключаю и небольшое повышение».

«На дальнейшее удешевление жилья, особенно в популярном экономсегменте, не рассчитывайте, — подключается директор АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич. — Я считаю, что рынок, несмотря на его вялость, уже достиг равновесия по стоимости. С весны ждем оживления спроса, важный показатель — уже в январе больше стало клиентов в Бюро технической инвентаризации (БТИ), регистрирующих права собственности».

Но в этой связи характерна ремарка Игоря Однопозова, президента Союза специалистов по недвижимости Киева: «Среди клиентов БТИ большинство оформляет договоры наследования, дарения, обмена, а меньшинство — покупки жилья. Этот рынок почти мертв и за весну вряд ли оживет». Хочется добавить, не оживятся покупки и за счет приезжих после выборов — новые рабочие места, тем более позволяющие жильем обзаводиться, враз не появятся, тут многие месяцы должны пройти.

НЕТ, НЕ ПРЕДЕЛ! «Плачевное состояние экономики, снижение реальных доходов населения не позволяют надеяться, что в ближайшие полгода активизируется покупка квартир, — считает зампредседателя совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь. — А вот предложение жилья падать не будет, ведь многие рассчитывают за счет его продажи, доплатив недостающее, улучшить свои жилищные условия. Но, как видим, покупателей негусто: и те, кто сумел вырвать свои деньги у банков, и те, кто держал их «в подушках», не спешат, ожидая дальнейшего снижения цен. Думаю, они правы: цены плавно, примерно на 1,5% в месяц, будут падать и до лета снизятся еще на 5%».

Солидарен с этим прогнозом директор АН «Аякс» Борис Егизарян: «Цены просядут на 5% из-за резкого превышения предложения над спросом. Но и это не оживит рынок. Без ипотеки у большинства людей не хватает денег на покупку, а даже те немногие банки, которые декларируют выдачу кредитов, почти никогда реально их не дают».

Думается, аргументы в пользу снижения цен достаточно весомы. Исходя из них, до лета увидим удешевление 1—2—3-комнатных квартир соответственно на $2,5—3,2—4 тысячи.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Замечено, что с начала нового года появилось больше доступного жилья. Прозвонив множество вариантов, мы выяснили, что, за редким исключением, это уже не «пустышки», коими раньше риелторы привлекали клиентов, чтобы затем уговорить на квартиру «чуть дороже, зато намного лучше», а реальные объекты. И, как правило, торг по ним уместен. Правда, небольшой: за «единички» уступают до $1 тыс., за «двушки» и «трешки» — до $1,5—2 тыс.

1-КОМНАТНЫЕ

• $38 000 Дарн. р-н, ул. Ленина, 22/11/4 кв. м
• $39 000 Святош. р-н, ул. Зодчих, 27/14/6 кв. м
• $40 500 Днепр. р-н, ул. Двинская, 24/11/5 кв. м

Существенных изменений с декабря не видно

2-КОМНАТНЫЕ

• $56 000 Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 46/31/6 кв. м
• $58 000 Голос. р-н, ул. Н.-Корчеватская, 45/30/5 кв. м
• $60 000 Днепр. р-н, ул. Запорожца, 46/29/6 кв. м

Аналогичную стоимость видели и «под елочку»

3-КОМНАТНЫЕ

• $64 000 Днепр. р-н, ул. Березняковская, 55/40/6 кв. м
• $71 000 Дарн. р-н, ул. Красноткацкая, 56/40/6 кв. м
• $73 000 Святош. р-н, ул. Коласа, 65/45/6,5 кв. м

С начала зимы цены снизились в среднем на $1 тысячу

НОВОСТРОЙ: УСТУПКИ И МИНИМАЛИЗМ

При плохой игре строители делают хорошую мину. Что в 2009-м был провал по жилью (ввели в строй около 4 млн «квадратов» против 10 млн в 2008-м) — это их беда, но и в значительной степени вина. Беда в том, что банки почти перестали кредитовать застройщиков и граждан — покупателей «новья». А вина, что строители по инерции, в расчете на высокий спрос, держали завышенные цены, чем отпугнули клиентов. Хуже того, многие стройфирмы, взяв наперед деньги и показав людям зеленый забор и пару этажей дома, заявили о нехватке денег для завершения стройки. А возможный дефицит готовых новых метров и добросовестные застройщики подняли на щит.

Так, гендиректор девелоперской компании «ТММ» Николай Толмачев говорит: «Первичка» зависит от «вторички», а раз она не дешевеет, то и новостройки не станут падать в цене. Кто хотел продать дешевле, уже продал, мы же этого делать не будем, несмотря на слабый спрос». Аналогичный от ворот поворот озвучил начальник управления инвестиций компании «Киевгорстрой-1» Тарас Зябкин: «На готовое жилье экономкласса по $1,2—1,3 тыс./кв. м есть покупатели, удешевлять его мы не намерены. И так работаем с рентабельностью всего 3%. Предлагающие дешевле имеют лобби во властных структурах, поэтому почти задаром получают землю под стройплощадки. Скоро увидим вымирание стройкомпаний: из примерно 200 существующих, думаю, к концу года в живых останется всего 15—20: или доказавшие свою состоятельность, или приближенные к власть имущим».

Интересно, что и мнения независимых экспертов разделились. Директор информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов считает: «Застройщики не могут существенно снижать цены, запас прочности по удешевлению стройматериалов они уже использовали. Им выгоднее заморозить объекты, чем отдавать квартиры за бесценок». «Будут к лету продавать на 10% дешевле, неправда, что им это невыгодно, — возражает эксперт по недвижимости корпорации «Антар групп» Роман Зинец. — И все равно это не оживит спрос. Он появится, когда цены снизятся хотя бы на 30%, до $700—800/кв. м. А главное, когда станут строить «единички» площадью 45 кв. м, а не 80, как сейчас, и «двушки» по 60, а не по 100 «квадратов». Будущее — за минимализмом в метраже и серьезными уступками. Выживут только те, кто поймет это быстрее других».

АРЕНДА: ПОСТОЯЛЬЦЫ СТАНУТ ДИКТАТОРАМИ

Внаем. Хозяевам жилья придется признать: постоялец всегда прав!

Перефразируя Булгакова, хорошие люди киевляне, но их испортил квартирный вопрос. Именно — вопрос, сколько можно содрать с бесквартирных земляков и приезжающих в столицу провинциалов, алчущих лучшей доли. С начала года увеличить доход с наемных метров не удалось. Мало того, как выяснила «Сегодня», заявленные хозяевами цены можно оспаривать, торговаться за съемное жилье.

Однако специалисты по-разному видят исход борьбы в перетягивании каната между владельцами «хаток» и арендаторами.

УСТОЯТ ИЛИ ПОВЫСЯТСЯ. Директор АН «Виктория» Анатолий Карпа тянет канат в сторону хозяев: «До лета не подешевеет аренда. Напротив, вероятно, и вверх пойдет на 5—7%. После выборов должна повыситься деловая активность в стране, прежде всего — в столице. Ожидаем активную миграцию заробитчан из регионов, отсюда и спрос на аренду усилится. А хозяева квартир из-за инфляции и растущих расходов на жизнь повысят ценовую планку. Еще и подстрахуются на повышение тарифов на жилкомуслуги, которое в Киеве ожидается с мая».

Солидарна с ним директор АН «Ковчег-7» Людмила Стригуль: «Не вижу оснований для снижения стоимости аренды. Скорее стоит ожидать либо стабилизации, либо плавного, до 5% к июню, повышения стоимости найма, особенно на наиболее востребованные 1—2-комнатные квартиры на окраинах. Такие варианты обычно ликвидны, хозяева смогут сыграть на весеннем притоке приезжих из регионов и повысить цены».

Сочувствуем арендодателям, ведь налицо слабость приведенной их защитниками аргументации. В «высокооплачиваемой» столице, по данным Госкомстата, зарплаты упали за прошлый год на 12%, в среднем до 3150 грн. Притом и число рабочих мест сокращается. А если и начнет расти — то вовсе не по результатам выборов, а благодаря пока что гипотетическому подъему экономики, который за три месяца уж никак не произойдет. Между тем падение заработков в Киеве означает снижение его привлекательности для провинциалов как «земли обетованной»: читай, в ближайшие месяцы не будет паломничества с целью здесь жить/работать/снимать жилье.

ЗАМЕТНО УПАДУТ. «На рынке аренды появляется все больше квартир от тех, кто не смог их продать из-за провала спроса и поэтому решил их временно сдавать, — утверждает директор АН «Нес Риелти» Сергей Нестреляй. — Растет конкуренция среди сдающих, а у снимающих, наоборот, увеличивается выбор. Думаю, до лета придется хозяевам скинуть цены примерно на 10%. Поскольку найти клиентов, способных и предоплату за аренду дать, и вовремя вносить текущие платежи, становится все тяжелее, владельцам квартир придется их за руки-ноги держать, лишь бы не сбежали». «И такие клиенты имеют все основания стать диктаторами цен, — вторит директор АН «Аякс» Борис Егизарян. — Даже те, кто снимает жилье всего 3—6 месяцев, могут требовать скидки до 5%. А новые клиенты при подписании договора аренды имеют основания с ходу требовать до 10% скидки против изначально заявленной цены».

Вот здесь видим момент истины. Ввиду растущего превышения предложения над спросом постояльцы смогут диктовать условия хозяевам. А те из них, кто не уловит таких веяний, будут ждать у моря погоды, оставаясь наедине с невостребованной квартирой.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Примечательно, что с нового года появилось больше дешевых вариантов аренды, особенно с начала февраля. Часть хозяев, отчаявшись выгодно продать свое жилье, стали выставлять его в наем, ожидая лучшей конъюнктуры. Что отрадно для квартиросъемщиков, и за такие метры можно торговаться — при условии, что речь идет о долгосросчной аренде, на год и более. Правда, в большинстве случаев вы получите «развалины» с минимумом бытовой техники, не очень свежим ремонтом и старой мебелью.

КОМНАТЫ

• 720 грн. Днепр. р-н, Дарницкий бул., 46/30/7 кв. м
• 780 грн. Дарн. р-н, ул. Ташкентская, 50/36/8 кв. м

В январе за такие «хоромы» хотели на 20¬—40 грн. больше

1-КОМНАТНЫЕ

• 1750 грн. Святош. р-н, бул. Вернадского, 20/12/4 кв. м
• 1950 грн. Десн. р-н, ул. Пожарского, 27/14/5 кв. м

Цены с начала зимы упали в среднем на 50 грн.

2-КОМНАТНЫЕ

• 2500 грн. Солом. р-н, ул. Краснопартизанская, 38/22/7 кв. м
• 2600 грн. Днепр. р-н, ул. Шумского, 45/30/6 кв. м

Особых изменений в стоимости не замечено

3-КОМНАТНЫЕ

• 3050 грн. Днепр. р-н, ул. Тампере, 56/42/8 кв. м
• 3200 грн. Десн. р-н, ул. Лаврухина, 78/45/8 кв. м

В основном квартиры подешевели на 50—100 грн.

ЗЕМЛЯ: НЕ БЕРИТЕ, К ИЮНЮ ЦЕНЫ УПАДУТ НА ТРЕТЬ

Стоимость земли под индивидуальную жилищную застройку с начала года во многих районах даже слегка поднялась. Нонсенс — при общем-то падении спроса на недвижимость? Не совсем.

«Некоторые из тех, кто откладывал покупку, ожидая нижней точки падения цен, стали брать небольшие участки, до 10—15 соток, готовясь к весеннему строительному сезону, — говорит ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — В основном пользуются спросом участки с готовыми коммуникациями — подведенным электричеством и газом, хорошим подъездом, а также видовые — с прямым выходом к лесу или реке, к озеру. Таких площадок становится все меньше, отсюда феномен их удорожания. Однако и торг при этом обычно составляет от 10% с первоначально заявленной стоимости, если покупатель приходит с живыми деньгами, а не, например, предлагает квартиру в обмен на землю. А в том случае, если участок стал предметом залога для получения банковского кредита, который новоявленному «помещику» выплачивать оказалось не под силу, за превращение соток в наличность он уступит до 30%. Мой совет — ищите таких «горящих» продавцов и, тщательно проверив легитимность правоустанавливающих документов на владение объектом, выкручивайте у них руки по цене».

«Еще перспективнее покупать участки у крестьян, которые получили землю практически бесплатно, в ходе распаевания наделов, — говорит президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль. — Селяне готовы отдавать землю в 1,5 раза ниже среднерыночной стоимости. Найти таких продавцов не составит особого труда: в облюбованном районе заезжайте в любое село, и в сельсовете вам расскажут, кто продает свой участок, почему и достаточно точно — сколько хочет получить на руки. Учитывая, что сейчас спрос на землю крайне низок и вряд ли существенно повысится за весенний сезон продаж, вы к лету сможете наметить объекты, посмотреть их на местности, выбрать подходящий, а потом выторговать у хозяина максимум».

«Если хотите взять надел для жилстроительства, не торопитесь, дождитесь начала лета, когда их владельцы убедятся, что покупателей у них кот наплакал, — советует независимый аналитик Руслан Кизлайтис. — Номинально за весну, думаю, цены упадут на 10—15%, но это не окончательный ориентир. Реальный покупатель сможет выторговать еще столько же, если заявит готовность внести залог и в течение месяца оплатит покупку».

Выходит, с приобретением земли спешить не стоит. Надо дождаться лета, пока у продавцов рухнут надежды на стабилизацию стоимости «грунтов». И вот тут их можно брать тепленькими. При этом вы возьмете участок на треть дешевле, чем в якобы горячий весенний сезон покупок.

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram