Домой Украина Харьков Проблемні будинки: як купити житло в споруджуваному будинку і не залишитися без...

Проблемні будинки: як купити житло в споруджуваному будинку і не залишитися без квартири


В українському уряді вирішили серйозно зайнятися довгобудами: будинками, які так і не введені в експлуатацію. Сайт «Сьогодні» розбирався, як зараз захищені українці, які купують житло в фундаменті, чи можна убезпечити себе і не нарватися на довгобуд, і які потрібні зміни в законодавстві, щоб врегулювати проблемні питання.

Мінрегіон проведе інвентаризацію всіх недобудов

Нещодавно в Міністерстві розвитку громад і територій заявили, що планують провести інвентаризацію всіх проблемних недобудов в Україні та розробити законопроект, який врегулює питання добудови таких будинків. Про це заявила керівниця відомства Олена Бабак. За її словами, існуючі проблеми не розв’язувалися протягом багатьох років; при цьому чиновниця не підтримує вже розроблений законопроект, який повинен захищати права інвесторів, що вкладають кошти в будівництво житла, і ініціює доопрацювання нового.

«Ми починаємо роботу над новим законопроектом і створюємо робочу групу, до якої запрошуємо інвесторів недобудованого житла. Перше засідання відбудеться 1 листопада«, – повідомила Бабак.

Раніше, в липні 2019 року, в Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунальних послуг розробили законопроект, який повинен забезпечити завершення проблемних недобудов. У документі прописали норми, які дозволяли скаржитися на забудовників, якщо вони зривали терміни здачі, а також проводити конкурси на нового замовника, який зміг би добудувати проблемний будинок.

Головний експерт інформаційно-аналітичного порталу 3m2 Вікторія Берещак зазначає, що станом на 2017 року кількість довгобудів в Україні становила понад 16 тис. об'єктів, серед яких понад 60% – це об'єкти житлового будівництва.

Звідки беруться довгобуди

Довгобуди з'являються через цілу низку причин, починаючи від нестачі грошей, і закінчуючи проблемами з документами. Владислав Кононов, керуючий партнер AVM Development Group, розповідає в коментарі сайту «Сьогодні», що зараз на первинному ринку житла існує поняття «довгобуд» і «недобуд». У певному сенсі вони синонімічні: цими термінами позначають об'єкти, будівництво яких було або припинено, або заморожено. Але існує також третє поняття – це затримка з введенням об'єкта в експлуатацію.

«У першому і другому випадку причини криються в діяльності самої будівельної компанії, в третьому – об'єктивними причинами, які переважно не залежать від девелопера. Але припинення/заморока будівництва і затримки з введенням об'єкта в експлуатацію – це далеко ні одне і те ж», – роз'яснює ситуацію експерт і додає, що в передмісті Києва на сьогодні затримки з введенням в експлуатацію спостерігаються на більш ніж 60% об'єктів, що будуються, тоді як в Києві їх кількість досягає 80-90%.

Роман Герасимчук, директор City Development Solutions, зазначив, що довгобуди з'являються з кількох основних причин. Перша і основна – фінансова. Сюди можна віднести недостатній фінансовий потік, що входить від покупців, через низькі темпи продажів або занижену ціну, нестача (а іноді і відсутність) стартового капіталу, недооцінка витрат на будівництво.

«Друга причина – проблеми з отриманням дозвільної документації – далеко не всі майданчики, на яких ведеться житлове будівництво, спочатку для цього призначені. Перед девелопером стоїть завдання привести документацію на ділянку і майбутнє будівництво у відповідність до законодавства, що пов'язано як з адміністративними процесами, так і з ризиком непередбачених витрат. Крім того, вже отриманий дозвіл на будівництво може бути скасований в разі виявлення порушень», – розповідає Роман Герасимчук.

Експерт додав, що ще однією причиною може стати підключення до міських комунікацій, тому що в переважній більшості випадків існуючі мережі не розраховані на будівництво значних додаткових обсягів житла, а модернізація міських мереж в стані перетворити майже будь-яку новобудову на збитковий проект.

У свою чергу, Олександр Панфілов, комерційний директор міні-міста SVITLO PARK, додає, що серед суб'єктивних причин появи довгобудів варто виділити, передусім, непрофесійний підхід до будівництва. Коли компанія-забудовник невірно підготувала розрахунки щодо проекту, не мала власного фінансування з його будівництва, а розраховувала тільки на гроші інвесторів.

«Також варто згадати про компанії-піраміди, які, залучаючи кошти, навіть не планували завершити будівництво. Поява таких об'єктів була масовою з 2003 по 2008 роки, коли вартість житла зростала шаленими темпами: сумарно за цей період вартість м2 зросла більш ніж вп’ятеро. Природно, ліквідність вкладень в будівництво також була дуже високою. Цим і намагалися скористатися нечесні на руку псевдобудівельники», – коментує ситуацію Панфілов.

Експерти також зазначає, що істотну роль відіграє і політична і економічна ситуації в країні. Так, наприклад, однією з причин зниження попиту на нерухомість стало зміцнення гривні.

«Всі розуміють, що немає об'єктивних причин для різкого зміцнення національної валюти більш ніж на 7%. Крім того, в бюджеті на 2020 рік закладено курс американського долара, що перевищує 27 грн. Тому частина покупців переходить до категорії відкладеного попиту. Отже, в окремих проектах, переважно економ-класу, продажі знижуються до 50%», – розповідає Панфілов.

Владислав Кононов називає ще одну причину появи довгобудів – авантюризм забудовника, коли покупцеві на стадії котловану пропонуються відносно дешеві квартири, вартість яких на більш ніж 30% нижчі за середньоринкові стартові ціни і багато потенційних покупців стають заручниками банального бажання заощадити.

«Але, як показує практика, в 99% випадків це призводить до проблем. Адже рентабельність будівництва на сьогодні становить від 20 до 30%, а забудовник не будуватиме собі в збиток», – підсумував експерт..

Як захищені інвестори і що відбувається на законодавчому рівні

Питання захисту інвесторів – один з ключових, але поки що на законодавчому рівні воно не особливо врегульоване. У законопроекті, який пропонувався Мінрегіоном цього літа, було чітко позначено, що таке довгобуди, і які є механізми для розв’язання їх проблем.

«Згідно з пропозиціями Мінрегіонбуду, будь-який покупець, умови придбання житла якого забудовником не дотримуються, наприклад, в частині своєчасної здачі об'єкта в експлуатацію (у документі вказано 1 рік з дати планованого введення об'єкта в експлуатацію), має всі підстави звернутися до виконавчої служби за місцем будівництва з відповідною заявою. І на підставі рішення зборів вкладників, за яким будується об'єкт потрапляє до категорії довгобуду, даний об'єкт разом із землею вилучався б у забудовника», – розповідає Владислав Кононов.

Зараз в Мінрегіоні планують розробити новий законопроект. Експерти зазначають, що і раніше запропонований документ, і ті, які знаходяться в розробці, мають низку недоліків, але все ж допоможуть хоч якось розібратися з питанням.

Роман Герасимчук зазначає, що проблему можна розв’язати, дозволивши продавати квартири тільки у введених в експлуатацію будинках. За практикою розвинених країн, очевидний і найдієвіший спосіб – заборона на прямі інвестиції в житлове будівництво. Тобто гроші йтимуть на спеціалізований рахунок, доступ до якого забудовник отримає тільки після введення об'єкта в експлуатацію, або за рахунок банківського кредитування з подальшим продажем квартир у вже побудованому об'єкті.

«Однак у поточній ситуації на ринку нерухомості України подібна ініціатива практично нездійсненна: відповідні банківські інструменти відсутні, а внутрішніх ресурсів девелоперів навряд чи вистачить на завершення будівництва за власні кошти, і саме тому ці ризики перекладаються на приватних інвесторів», – говорить Герасимчук.

Олександр Панфілов пропонує продумати такий механізм, який би дозволив компанії, у якої виникли труднощі з добудовою, своєчасно повідомити органи виконавчої влади про свої проблеми, а ті, в свою чергу, оголосили б аукціон на добудову серед девелоперів.

«Люди, які заплатили 100% вартості майбутньої квартири, повинні отримати її вже від нового забудовника. Стосовно захисту прав покупців, то необхідно на законодавчому рівні закріпити за інвестором в первинний ринок статус покупця/власника квартир. Можливо, це будуть два різних законопроекти, але їх прийняття, по-перше, створить механізми розв’язання питань недобудов, а, по-друге, убезпечить інвесторів від небезпечних вкладень в первинний ринок статус покупця/власника квартир. Можливо, це будуть два різних законопроекти, але їх прийняття, по-перше, створить механізми вирішення питань недобудов, а, по-друге, убезпечить інвесторів від небезпечних вкладень в первинний ринок», – говорить Панфілов.

Експерти зазначають, що дієвим способом вирішення проблеми буде залучення інших девелоперів для добудовування проблемних будинків, тому що для цього потрібні чималі кошти, які можна взяти з бюджету або знайти десь в іншому місці.

«На сьогодні, щоб закінчити всі недобудовані об'єкти, необхідні колосальні кошти. За попередніми оцінками, йдеться про десятки мільярдів гривень. У поточній ринковій ситуації покласти такі фінансові витрати на державу неможливо. Таких грошей у бюджетах просто немає», – підкреслив Олексій Коваль, керівник проектів групи компаній Perfect Group.

Як убезпечити себе і не купити житло в «проблемному» будинкуе

На жаль, жоден забудовник не може дати 100% гарантій того, що будинок буде зданий в експлуатацію в означений час. Тому багато українців побоюються купувати житло в фундаменті.

Як уже згадувалося раніше, за рахунок особистих грошей українців будується близько 70% житла. 2018 року громадяни інвестували в нього майже 35 мільярдів гривень, а це 6% від загального обсягу всіх капітальних інвестицій в країні.

Щоб убезпечити себе, при купівлі житла в будинку, що будується, насамперед потрібно ретельно перевіряти всі документи і звернутися за допомогою до професійного юриста, який допоможе уникнути проблем в майбутньому.

«Якщо у забудовника вже є завершені об'єкти, можна перевірити, наскільки був затягнутий термін введення в експлуатацію, на профільних форумах або за даними відкритих джерел. Також непрямим додатковим критерієм можуть служити темпи будівництва, оскільки зупинка будівельних робіт на будь-якому етапі – тривожний знак. В сьогоднішніх умовах слід обачно інвестувати кошти в проекти забудовників, у яких цей проект єдиний, або всі проекти знаходяться на ранній стадії будівництва», – радить Герасимчук.

Він додає, що основний документ, що захищає права інвестора, – договір із забудовником. На поточний момент інвестування в житлове будівництво недостатньо регулюється існуючим законодавством, тому саме до договору інвестування необхідно буде апелювати в разі проблем. Допомога професійного юриста в момент укладення договору допоможе уникнути частини проблем або відмовитися від сумнівної оборудки. Але найкращий спосіб не опинитися вкладником в «довгобуд» – це все-таки купити квартиру в уже введеному в експлуатацію будинку.

Олександр Панфілов зазначає, що під час перевірки документів потрібно обов'язково дивитися, щоб пакет паперів був повним, в іншому випадку немає ніякої гарантії, що забудовник зможе отримати всі необхідні дозволи та будівництво не буде заморожена.

«Якщо ж ціна на квартиру сильно занижена, то ймовірність втрати власних коштів велика. Якщо компанія має шлейф скандалів і море негативних відгуків покупців, а її керівництво є фігурантами кримінальних розслідувань, також варто бути виваженішим при прийнятті рішення про вкладення коштів», – говорить експерт.

Владислав Кононов радить довіряти тільки перевіреним компаніям, у яких є портфель реалізованих і реалізованих проектів. Адже зараз без авторитету покупців дуже складно зайняти свою нішу на ринку.

«У кожної компанії є свій запас міцності. Наприклад, якщо компанія будує тільки один будинок, то великий шанс, що це будівництво ведеться за рахунок грошей покупців. Тобто кошти від продажу квартир направляються в будівництво. Тут великий ризик того, що при відсутності покупців компанія з «технічних» причин не зможе закінчити свій об'єкт. У більших компаній, які одномоментно зводять не менше 2-3 об'єктів, проблем з фінансуванням будівництво бути не повинно. Навіть у кризові 2014-2015 роки такі компанії продовжували будувати», – зазначає експерт і радить не вестися на занижені ціни.

Загалом же, аналітики ринку нерухомості очікують, що, з огляду на теперішню економічну ситуацію, кількість довгобудів може зрости на 10%, тому потрібно розробляти і приймати законопроект, який зміг би убезпечити людей і дати їм відповідні гарантії.

Нагадаємо, раніше новини «Сьогодні» розповідали, де краще орендувати житло.

Читайте найважливіші та найцікавіші новини у нашому Telegram

Рекомендуемые статьи

Как правильно выбрать бетонную смесь?

Приобретая бетонную смесь, каждый клиент желает получить товар высокого качества, так как от него зависит результат стройки. Чаще всего, продукцию поставляют сразу со склада...

Днепровский район в Киеве: преимущества жизни

Решились на покупку квартиры в Киеве и выбираете район? Мы докажем Вам, что жизнь в Днепровском районе - одно удовольствие! 1.Удобная инфраструктура Хочешь жить в лучших...

Особенности прямых шлифмашин Бош

Вам нужно провести финишную шлифовку и зачистку изделий, обработать срезы, отполировать поверхность, ободрать старую краску, а также выполнить порядок других работ? В таких случаях...

Выбор идеальной квартиры у моря

Кто не мечтает иметь собственную жилплощадь рядом с морем для постоянного или периодического проживания на время отдыха? Многие покупают недвижимость недалеко от общественных пляжей,...

С рук в руки — недвижимость от застройщика в Турции

Турция является привлекательной для инвестиций страной, где не перестает развиваться рынок недвижимости. Россия находится в тройке самых инвестируемых в турецкую недвижимость стран. Недвижимость от...

Стильные готовые кухни в Киеве

Приобретение кухонных гарнитуров - очень важная и ответственная задача. Оформляя зону кухни, так хочется достичь гармонии и уюта, так как каждая хозяйка знает, что...

Стильные люстры в интерьере

В интерьере каждой комнаты люстра играет далеко не последнюю роль. Подобия современных люстр появились между IV и V веком нашей эры в Древнем Китае....

Охранная сигнализация и ее особенности

Современное охранное оборудование – что это? Как показывает практика, в данном оборудовании нуждается все больше и больше людей, с целью защитить свое имущество от...

Особенности устройства цементно-песчаной стяжки

Такая стяжка незаменима при многих видах строительства и является надежным и долговечным основанием для финишного покрытия пола. Использование стяжки без защиты верхнего слоя даже...

Окна, двери, потолки – рациональный подход к ремонту

Ремонт длится вечно и превращается в стиль жизни. Это утверждение уже давно устарело. Оно стало неактуальным с появлением современных технологий и новых расходных материалов....