Домой Украина Днепр Українців масово "дурять" продавці смарт-квартир: як уберегтися від обману

Українців масово «дурять» продавці смарт-квартир: як уберегтися від обману

Українцям продають нежитлову нерухомість під виглядом смарт-квартир. Подібний формат житла прийшов до країни кілька років тому, на хвилі зниження доходів громадян і моди на компактні квартири. Розкручуючи смарт-об’єкти, забудовники роблять упор саме на невеликих метражах і можливості заощадити гроші як на покупці і ремонті, так і на комунальні послуги, пише UBR.

«Зараз частка смарт-квартир серед споруджуваних об’єктів первинного ринку не перевищує 5-7%, частка попиту на подібне житло оцінюється до 10%. Придбати смарт-квартиру в Києві можна за ціною від 10 до 27 тис. доларів, середня вартість за квадратний метр – порядку 17-20 тис. грн», – розповіла аналітик NAI Ukraine Марина Гуревич.

Але через те, що за будівельними нормам житлова квартира не може бути за площею менше, ніж 30 кв. м, документально смарт-об’єкти оформляються як апартаменти або квартири-студії, хоча подібної термінології в законодавстві немає.

Є випадки продажу квартир, що юридично є комерційною нерухомістю. Це означає, що прописатися в них нереально, а комуналку рахуватимуть за вищими тарифами, ніж для звичайного житла.

«Смарт-квартира – це маркетинговий, а не будівельний термін. Бачачи попит на компактне житло, деякі забудовники перетворюють свої старі об’єкти, нерідко проблемні, на «розумні» – роблять, наприклад, в трикімнатних квартирах перепланування, розділяючи їх на маленькі квартирки. Понад 50% смарт-квартир в Києві – з проблемними документами», – розповів керівник відділу нерухомості Адвокатського і ріелторського об’єднання України Георгій Валієв.

Купуючи смарт-квартиру, потрібно діяти за схемою, що і зі звичайним житлом:

  • необхідно переконатися в законності будівництва (вивчити дозволи);
  • перевірити документи на землю (наявність прав власності або права користування земельною ділянкою, оформлене на замовника будівництва);
  • перевірити надійність забудовника (відсутність судових спорів, реєстраційні дані про наявність даних про ліквідацію тощо);
  • перевірити документи, які оформляє забудовник при купівлі-продажу квартири: чи можуть вони гарантувати права покупця на об’єкт нерухомості і подальше право на реєстрацію права власності.

Покупці смарт-квартир ризикують, переважно тим, що куплене ними житло виявиться нежитловим приміщенням. Але така небезпека чекає і на покупців звичайних квартир, зокрема, студій або апартаментів, які за документами цілком можуть значитися як нежитлові приміщення.

«Схему з апартаментами часто застосовують, коли не можуть змінити цільове призначення земельної ділянки (скажімо, воно передбачає будівництво лише нежитлового об’єкта). В ситуації зі смарт-квартирами інша проблема – їх площа настільки мала, що за нормами ДБН ці приміщення не можна відносити до квартир. У зв’язку з чим, рекомендую в договорі із забудовником прописувати, що покупець після закінчення будівництва отримає квартиру, а також вказати, крім запланованої загальної, ще й житлову площу. В нежитловому приміщенні житлова площа відсутня» , – радить юрист ТОВ «ЮК «Де-юре» Іван Топор.

Також можна перевірити затверджену проектну документацію на весь будинок, але для цього потрібно в ній розбиратися, і забудовники дуже неохоче її демонструють.

За словами Валієва, якщо ще на етапі будівництва у комплексу були проблеми з документами, покупець може зіткнутися з серйозними труднощами, коли він отримає готову квартиру. І відсутність поштової адреси – лише одна з них. «Не можна буде прописатися, в такому будинку може не виявитися опалення і гарячої води – тільки електричні конвектори і бойлери. А холодну воду і світло можуть періодично відключати. З такими забудовниками навіть судяться, але договори прописуються таким чином, що суд  змушений стає на сторону інвестора», – говорить Георгій Валієв.

В тренді

Українцям дозволять вибирати банк для отримання зарплати

Є нюанси і з метражем. Згідно з Державними будівельними нормами України (ДБН В.2.2-15-2005), мінімальна площа однокімнатної квартири становить 30 кв. м – пункт 2.22 ДБН В.2.2-15-2005. Як показує практика, державна архітектурно-будівельна інспекція часто закривають очі на площі квартир, які занижені порівняно з вимогами норм.

Але ризик для інвесторів полягає в тому, що навіть отримавши дозвіл на будівництво або зареєструвавши декларацію про початок будівництва, державна архітектурно-будівельна інспекція може відмовити у прийманні будинку до експлуатації, посилаючись на порушення ДБН. Забудовники стверджують: площа квартир менше допустимих 30 кв. м, законна: адже метраж окремих приміщень квартири сумарно відповідає положенням ДБН.

Так, площа житлової кімнати в однокімнатній квартирі повинна бути не менше 15 кв. м, площа кухні – 7 кв. м, площа поєднаного санвузла – 3,8 кв. м. Разом виходить 25,8 кв. м. Крім того, нормами ДБН допускається використання кухні-ніші – це простір у структурі житлової кімнати чи передпокою для розміщення кухонного обладнання. Таким чином від 25,8 кв. м віднімаємо ще 7 кв. м, виходить 18,8 кв. м.

«Але забудовники замовчують, що в будь-якому випадку, застосовуючи зазначені вище схеми для маніпуляції з площею окремих приміщень квартири, вони повинні в підсумку виходити на загальну площу не менше 30 кв. м», – додав Іван Топор.

У чому вигода

Ще один недолік смарт-квартир – високий відсоток їх здачі в оренду власниками. «Незрозумілі» сусіди можуть часто шуміти і створювати дискомфорт для інших мешканців будинку. Адже не завжди виходить здати квартиру тихим студентам або молодим порядним родинам – їх в більшості випадків, цікавлять комплекси з розвиненою інфраструктурою (метро, лікарнями, магазинами), близькість університетів та училищ. А багато смарт-будинків розташовані далеко не в центрі міста, а в колишніх промзонах і на околицях.

Відповідно, і цінник в таких квартирах доступний для багатьох верств населення. «Малогабаритне житло не високорентабельне для забудовника, але дозволяє охопити додаткові сегменти покупців-молодих людей, які купують перше житло і інвесторів, які купують квартиру для подальшого перепродажу або здачі в оренду. Якісні характеристики старт-житла (ступінь готовності при здачі до експлуатації, інфраструктура і транспортна доступність, планувальні рішення, якість матеріалів тощо) варіюється від комплексу до комплексу, як в будь-якому іншому сегменті житла», – зауважила Марина Гуревич.

Відсоток покупки старт-житла заради інвестування коливається від 20 до 50% від усіх угод в даному сегменті, залежно від комплексу, інші купують для себе. Смарт-квартири з хорошим ремонтом здаються за ціною від 6 тис. до 12 тис. грн на місяць залежно від місця розташування, наявності інфраструктури і якості ремонту.

При поточній середній ціні за квадрат – 20 тис. грн – квартира в 20 м кв. обійдеться в 400 тис. грн. При здачі в оренду за 8 тис. грн/міс., річний дохід становитиме 96 тис. грн, що окупає інвестицію через 5 років, без урахування початкових капітальних витрат на ремонт і наступних витрат щодо підтримки стану об’єкта.

«Експозиція об’єкта при перепродажі займе як мінімум 1-2 роки, при сумарному збільшенні вартості на 10-20%. З урахуванням ризиків на первинному ринку житла і досить помірного рівня прибутковості, доцільність подібної інвестиції під питанням», – зауважила Гуревич.

Однак в Україні, в умовах кризи банківської системи для людей, які мають хоч невеликі заощадження, вкладення в смарт-житло стає цікавим. «Зараз ринок перенасичений смарт-квартирами. Попит з боку покупців буде стабільним, А ось зацікавленість наймачів може знизитися через те, що багато комплекси розташовані «в глушині». Отже, і ціни на таке житло можуть впасти», – вважає Георгій Валієв.

Читайте найважливіші та найцікавіші новини у нашому Telegram

Рекомендуемые статьи

Как правильно выбрать бетонную смесь?

Приобретая бетонную смесь, каждый клиент желает получить товар высокого качества, так как от него зависит результат стройки. Чаще всего, продукцию поставляют сразу со склада...

Днепровский район в Киеве: преимущества жизни

Решились на покупку квартиры в Киеве и выбираете район? Мы докажем Вам, что жизнь в Днепровском районе - одно удовольствие! 1.Удобная инфраструктура Хочешь жить в лучших...

Особенности прямых шлифмашин Бош

Вам нужно провести финишную шлифовку и зачистку изделий, обработать срезы, отполировать поверхность, ободрать старую краску, а также выполнить порядок других работ? В таких случаях...

Выбор идеальной квартиры у моря

Кто не мечтает иметь собственную жилплощадь рядом с морем для постоянного или периодического проживания на время отдыха? Многие покупают недвижимость недалеко от общественных пляжей,...

С рук в руки — недвижимость от застройщика в Турции

Турция является привлекательной для инвестиций страной, где не перестает развиваться рынок недвижимости. Россия находится в тройке самых инвестируемых в турецкую недвижимость стран. Недвижимость от...

Стильные готовые кухни в Киеве

Приобретение кухонных гарнитуров - очень важная и ответственная задача. Оформляя зону кухни, так хочется достичь гармонии и уюта, так как каждая хозяйка знает, что...

Стильные люстры в интерьере

В интерьере каждой комнаты люстра играет далеко не последнюю роль. Подобия современных люстр появились между IV и V веком нашей эры в Древнем Китае....

Охранная сигнализация и ее особенности

Современное охранное оборудование – что это? Как показывает практика, в данном оборудовании нуждается все больше и больше людей, с целью защитить свое имущество от...

Особенности устройства цементно-песчаной стяжки

Такая стяжка незаменима при многих видах строительства и является надежным и долговечным основанием для финишного покрытия пола. Использование стяжки без защиты верхнего слоя даже...

Окна, двери, потолки – рациональный подход к ремонту

Ремонт длится вечно и превращается в стиль жизни. Это утверждение уже давно устарело. Оно стало неактуальным с появлением современных технологий и новых расходных материалов....