Рынок вторичного жилья сегодня можно назвать оживленным. Причина — постепенное снижение цен, благодаря чему многие дождались приемлемого для себя предложения. Специалисты по продаже недвижимости, анализируя поведение покупательского спроса и настроения, говорят, что украинцы сегодня не боятся, что вдруг произойдет обвал цен и они прогадают с покупкой. Те, кто покупает квартиру для проживания, успокаивают себя тем, что будут жить на собственных метрах. А те, кто приобретает жилье для бизнеса, считают, что компенсировать возможные убытки поможет быстрая сдача жилья в аренду, так как многие квартиры продаются в состоянии «заходи и живи» или требуют минимального вложения сил и денег.
Сделок стало в два раза больше
Средняя стоимость «вторички» снижается по всей территории Украины почти равномерно, с более глубоким проседанием в небольших городах. Не устояла и столица: согласно ежемесячному отчету информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», в августе 2017 г. средняя цена кв.м в Киеве уменьшилась на 1,5% по сравнению с июлем и составила 32,128 тыс. грн/кв.м. А с августа 2016 г. квартиры на вторичном рынке в Киеве подешевели в среднем уже на 7,9%.
ЛОВЦЫ УДАЧИ. По мере снижения цены отмечают и растущий спрос, которого не было в прошлом.
«Если в январе 2016 г. в Киеве было 194 сделки купли-продажи, а в августе 2016 года — 488, то уже в январе, который обычно «мертвый», — 236 сделок, а в августе 2017-го — 703. Покупать стали активнее: на рынке недвижимости сохраняется отложенный спрос еще со времен кризиса. Теперь же украинцы могут поймать вариант по карману», — объясняет главный аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
При таком раскладе стало уменьшаться число представленных к продаже квартир (в августе 2017 г., по сравнению с июлем, на 2%, до 19 629 объектов). Объяснение простое: некоторые хозяева сняли с продажи свои «имения», решив подождать более удачного для продажи времени.
«Мейкап» товара и боязнь платежек
Сейчас жилью на продажу стараются придать товарный вид: «квартиры под ремонт» продаются очень плохо или совсем дешево.
«Практически в каждом объекте, который я показывал, сделан свежий ремонт. Сами хозяева рассказывали, что легче сделать новые полы, поклеить обои и оставить мебель, чем упустить покупателя. Он уйдет к тем, у кого квартира за такую же цену, но не такая «убитая» и «нафарширована». Правда, ремонт этот обычно для отвода глаз, и вскоре новый хозяин поймет, что нужно все капитально переделывать», — рассказывает риелтор столичного агентства недвижимости Николай Богданов.
СТРУКТУРА. В АН отмечают, что в структуре предложения «вторички» преобладают трехкомнатные квартиры. Этот факт подтверждают и аналитики: они посчитали, что на рынке «однушки» занимают 28%, «двушки» — 32%, «трешки» — 33%, а четырехкомнатные квартиры — всего 7%. «Как раз на трехкомнатные квартиры сейчас самые низкие цены и самый вялый спрос. Хозяева идут на многое: торгуются до последнего, готовы продать часть квартиры и даже рассрочить платеж, приняв расписку от покупателя. Причина такой гибкости — небогатые покупатели и дороговизна в обслуживании таких «хором».
«В отопительный сезон мне приходится платить за отопление больше 3 тыс. грн, а пенсии нет и 2 тыс. Живу с сыном, который работает на проектах, и его доход нельзя считать постоянным. Такая большая квартира нам не нужна, и я согласна рассмотреть все условия: и выкуп одной комнаты, и рассроченный платеж», — рассказывает пенсионерка Инна Григорчук, которая продает свою квартиру на Оболони (Киев).
Ремонт. Старые квартиры стараются «подмарафетить». Фото: А. Яремчук
Центр и премиум-сегмент остались без покупателя
Брокеры и консалтеры утверждают, что покупатели по-прежнему внимательны к расположению квартиры, но чаще готовы рассмотреть вариант не совсем по вкусу и первоначальному запросу, но дешевле.
«В областных центрах, по большому счету, грань между центром и спальным районом стирается: транспорт ходит допоздна, супермаркеты работают дольше. Поэтому покупатели готовы рассмотреть предложение подальше от центра, даже если изначально рассчитывали именно на него. В небольших городах даже маленькая разница в стоимости влияет на выбор: чтобы ситуация в глубинке изменилась, должен пройти не один десяток лет«, — сообщают члены Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.
Если жилье в спальном районе, но намного дешевле, — надо брать
ПРАВО РУЛЯ. Столичные брокеры отмечают, что правый берег по предложениям жилья богаче (исключение составляет центр), чем левый. По районам расклад следующий: в Дарницком доля от всех предложений составляет 16%, Голосеевском — 14%, Печерском — 13%, Шевченковском — 11%, Днепровском и Соломенском — по 10%, а в Святошинском — 8%. Наименьшая доля представленных к продаже квартир — в Оболонском районе — 7%, Деснянском — 6% и Подольском — 5%.
Также надо отметить, что премиум-сегмент дешевеет активнее, чем остальные: из-за снижения покупательского спроса привлечь покупателя можно только заманчивой ценой.
Из-за падения спроса на этот сегмент недвижимости предложений продажи становится все меньше (например, в Подольском районе по сравнению с июлем количество предложений уменьшилось на 15%). Увеличение предложения наблюдалось только в Печерском районе (на 0,5%), где идет активная застройка.
«Некоторые хозяева жилья, особенно с хорошим расположением, решили подождать и не продавать свои метры за бесценок. Многие выразили сомнение, что не смогут за вырученные деньги купить себе то, что задумали. Исключение — «срочники»: они опасаются, что их недвижимость упадет в стоимости еще больше, и согласны на торг в разумных пределах», — рассказывают в агентствах недвижимости.
Ипотека: ставки станут доступными не скоро
Кредитное жилье украинцам по-прежнему практически недоступно. Теоретически, иметь «свой угол» хотят многие, а вот потянуть кредиты могут единицы — даже несмотря на то, что ставки начали снижаться.
«С начала года ставки по ипотечным кредитам снижались из-за относительной стабилизации экономической ситуации, а также достаточно прогнозируемой ситуации на валютном рынке. Эти факторы позволили снизить ставки по привлечению депозитов населения, что позитивно сказалось и на ставках по ипотеке. На данный момент можно получить кредит на приобретение жилья от 18,99% до 20 лет», — говорит директор департамента розничного бизнеса АТ «Ощадбанк» Валерия Малахова.
Впрочем, даже ставку в 18% большинство украинцев потянуть не в состоянии. Поэтому, даже если ипотека станет еще немного доступнее, спрос на нее будет ограничен низкой платежеспособностью населения.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
- Кризис на рынке новостроек: бум переуступок и падение цены «квадратов»
Прогнозы экономистов также довольно пессимистичны: активно жилье в ипотеку начнут приобретать только при условии роста экономики и реальных доходов населения.
«С начала этого года приобрели свое первое жилье или улучшили свои жилищные условия с помощью ипотечных программ около 700 семей, что более чем в 2,5 раза превышает уровень прошлого года. Но такие объемы выдач новых ипотек считаются незначительными», — говорит Валерия Малахова.
В других банках, в которых ипотечные программы еще не заработали, признаются: разговоры о возобновлении жилищного кредитования ходят. Многие финучреждения ведут переговоры с застройщиками и прорабатывают совместные программы — это необходимо, чтобы достроить объекты, частично профинансированные инвесторами, а не заморозить.
Не потянуть. Кредитное жилье украинцам почти недоступно. Фото: А. Бойко
Новое жилье догоняет
Эксперты прогнозируют, что до конца года цены продолжат снижаться (несмотря на то, что «дном» многие называли стоимость еще два года назад), и потеряют не менее 5—10%. Со «вторичкой» уже конкурирует «первичка»: на ее стороне — количество и качество по адекватным ценам, а также выигрышное положение практически по всем параметрам. И, если раньше вторичный рынок недвижимости стоил практически на четверть дороже первичного, то сейчас разница минимальна.
«Активнее всего продолжат дешеветь гостинки, хрущевки и жилье с большим метражом. Меньше всего подешевеют, а в отдельных районах и вообще не сдвинется цена, на полноценные 1—2-комнатные квартиры с хорошей планировкой: на них сегодня наибольший спрос и их купят и за такие цены, по которым они выставлены на продажу сейчас», — прогнозирует директор Института развития недвижимости Александр Рубанов.
В Национальном совете «Риелторской палаты Украины» добавляют: в регионах страны рынок жилья тоже характеризуется снижением стоимости «квадратов», но если в городах-миллионниках количество сделок растет, то в небольших городах, скорее всего, оно будет снижаться из-за менее обеспеченного населения.
Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram
