Домой Агентства недвижимости Коммерческая недвижимость Що відбувається з ринком заміської нерухомості: скандали із забудовниками "звалили" ціни на...

Що відбувається з ринком заміської нерухомості: скандали із забудовниками «звалили» ціни на квартири

Добре там, де нас немає. І загартований сільський житель з глибинки спрямовується до столиці, долаючи чималі труднощі, а розпещений столичний житель постійно мучений спокусою вибратися з перевантаженого людьми і машинами мегаполісу. Про те, як поживає ринок заміської нерухомості в околицях Києва, нам розповіли директор компанії «РіалЕкспо» Віктор Коваленко, провідний спеціаліст департаменту маркетингу консалтингової компанії VS Development Сергій Костецький і президент Земельного Союзу України Андрій Кошиль.

БАГАТОПОВЕРХІВОК ДЕДАЛІ БІЛЬШЕ

З одного боку, ситуація з приміськими новобудовами не може не радувати споживача. Пропозиція цікавих, вдало розташованих і комфортно облаштованих об’єктів зростає, а ціни на них продовжують знижуватися. Наприклад, на порталі ЛУН представлено 273 новобудови в Київській області, в яких зараз пропонуються квартири. А що стосується здешевлення, то немислима колись ціна в 350 доларів за квадратний метр вже виглядає майже звично – на ринку можна знайти і більш дешеві пропозиції.

ЦІНИ. Наприклад, в облаштованому, зеленому і красивому місті Буча (хвилин 15 маршруткою до ст. м. «Академмістечко») можете купити квартиру за 9 тис. грн за кв. м. Правда, за цією ціною йдуть тільки трикімнатні і тільки в будинку, який обіцяють закінчити в II кварталі 2017 р. Хочете дешевше? 8414 грн коштує 1 кв. м великих квартир у с. Білогородка (теж маршруткою до ст. М. «Житомирська») – в секції, яка повинна бути здана в І кварталі наступного року. Щоб ще знизити ціну, потрібно йти далі – або географічно від Києва, або за часом здачі. Наприклад, у м. Ірпінь (до метро «Академмістечко» можна доїхати громадським транспортом) є квартири по 8300 грн за 1 кв. м. Але зате здачі будинку доведеться чекати аж до ІІ кварталу 2018 р. Від’їжджаємо трохи далі, в с. Ворзель: тут є квартири від 7700 грн за «квадрат» (здача запланована на І квартал 2018 р.). А якщо нам і це дорого, то по тій же лінії приміської електрички їдемо до смт Немішаєве. Звідси до Києва добиратися вже не так комфортно, все-таки більше 30 км, зате і ціна квадратного метра в будинку, який обіцяють здати в IV кварталі 2018 року – всього 7500 грн.

Втім, не треба думати, що всі заміські квартири настільки недорогі. Під Києвом є новобудови і дорожче – 16 тис. грн за «квадрат». В цілому ж складається враження, що основна частина пропозицій квартир потрапляє в діапазон 9,5-13 тис. грн за 1 кв. м.

На ринку багато пропозицій квартир за ціною до 9 тис. грн/кв. м.

ПОПИТ. Але низькі ціни – це тільки одна сторона медалі. З іншого боку, попит на житло продовжує залишатися дуже низьким. «Активність ринку в сегменті новобудов знизилася, – говорить Віктор Коваленко. – Через викриття будівельних афер і публікацій про велику кількість ошуканих» інвесторів «люди вже бояться вкладати на ранніх етапах будівництва, а тільки в готові або майже готові будинки». У недовіри покупців є серйозні підстави. І вони якраз побічно пов’язані, в тому числі і з низькими цінами. «Забудовники часто-густо продають квартири нижче собівартості, – розповідає Сергій Костецький. – Просто у них немає виходу. Банківське фінансування в будівельній галузі зараз практично відсутнє, великі інвестори в цей ринок теж не вкладають, своїх коштів не вистачає… Виходить, що треба будувати за рахунок покупців. Для цього продають за максимально низькими цінами – лише б отримати якісь гроші на найближчі роботи». Так що цей час – привабливий період, коли житло можна купити практично за собівартістю. Але при покупці потрібно бути дуже обережним.

Пропозиція. У передмісті дедалі більше цікавих будівель.

ЗА СВОЇМ ПАРКАНОМ

Крім близькості до природи та інших пасторальних спокус, у народу сьогодні з’явився ще один стимул до переселення в приватні будинки в передмістях. «Це пов’язано ще з тим, що дуже швидко ростуть комунальні платежі, і, відповідно, вартість проживання в квартирі сьогодні може бути значно вище, ніж проживання у власному будинку», – вважає Андрій Кошиль. Але через загальну економічну ситуацію, брак коштів у населення і фактичної відсутності іпотечного кредитування відчутного пожвавлення на ринку готових будинків не вийшло.

ЗАВМЕРЛИ. При цьому ціни на будинки практично припинили знижуватися. За даними SV Development, за рік в середньому по області доларова ціна квадратного метра впала всього на 3% – до $598. Найдорожчими сьогодні є Обухівський ($913 за кв. м) і Києво-Святошинський ($872 за «квадрат») райони. Навіть помітне збільшення пропозиції (за даними порталу «Столична нерухомість», за рік кількість продаваних під Києвом будинків зросла на 32,6%) не привело до обвалу цін. За словами Сергія Костецького, далі знижуватися просто вже нікуди, більш того, квадратний метр в сучасному і дійсно якісно побудованому котеджі як коштував від тисячі доларів, так коштує і зараз. Відносно невелика середня ціна визначається переважанням на ринку старого житла, часто вже не відповідає сучасним стандартам комфорту та енергозбереження.

ПРОПОЗИЦІЯ. Проте серед усієї цієї маси пропозицій можна відшукати і цілком пристойні за відносно невисокою ціною. Наприклад, візьмемо одне з найдорожчих напрямків – Житомирську трасу. У 23 км від Києва тут пропонується сучасний теплий котедж з хорошим плануванням і площею 170 кв. м за $108 тис. Тобто виходить $635 за «квадрат». Якщо цей будинок здається маленьким і дорогуватим і ви згодні жити подалі від столиці, то до ваших послуг маса варіантів. Наприклад, погодьтеся жити в 45 км від Києва, поряд з лісом і озером, недалеко від Київського моря? Тут пропонують будинок з усіма зручностями площею 210 кв. м (без урахування тераси в 42 кв. м) за $58 тис. Тобто за $276 за кв. м. І ділянка пристойна – 12 соток. Звідки така низька ціна? Можливо, звідти, що будинок збудований за дешевою каркасною технологією – вона зараз стає у нас дедалі більш популярною.

«Особняки». Пропозиція зростає, ціни потроху знижуються.

КОТЕДЖНІ МІСТЕЧКА

В цьому році сегмент котеджних містечок порадував небувалою (за останні роки, звичайно) активністю. «З початку року в Київській області з’явилося 44 нових об’єкти, – розповідає Віктор Коваленко. – Найбільше в Києво-Святошинському районі, – 21. Тепер там всього 140 містечок. В інших районах – по 2-3».

Більшість нових містечок – з будинками за каркасною технологією.

МЕНШЕ. Мова в більшості випадків йде не про класичні котеджні містечка з 50-60, а то й сотнями будинків з власною інфраструктурою у вигляді магазинів, спортзалів тощо, що дозволяє мешканцям комфортно себе почувати і в ізоляції від зовнішнього світу. «Це в основному дуже невеликі проекти, починаючи від 12-16 таунхаусів або від 8 котеджів, – уточнює Віктор Коваленко. – Видно слід приватних інвесторів, у яких є невеликі ділянки, і на яких вони переважно будують таунхауси». Зустрічаються також дуплекси, тобто спарені будинки. І в відносному меншості – традиційні котеджі. Зрозуміло, що традиційної для котеджних містечок інфраструктури у новачків немає і в помині. Зате на відміну від старих містечок, які воліли будуватися осторонь від населених пунктів, нові часто знаходять собі місце прямо в селах і селищах. Так що їх мешканці можуть використовувати інфраструктуру населеного пункту.

ДЕШЕВШЕ. Серед будівель, за словами Коваленка, переважає каркасна технологія, що дозволяє пропонувати досить комфортні житла за $15-30 тис. за будинок. Популярні також будинки з газобетону – через простоту і дешевизну будівництва. В середньому вартість квадратного метра в котеджному містечку знизилася з початку року на 800 грн – з 17 069 грн до 16 266. Найпомітніше впали ціни в Вишгородському районі – було 24 065 грн за кв.м, стало – 20 700. «Там, де будинки були дорогі, продажу не йдуть, і забудовники змушені сильніше знижувати ціни», – пояснює Коваленко.

ЗЕМЛЯ ЗНОВУ В ТРЕНДІ

З одного боку, як каже Андрій Кошиль, здоровою ситуацію на ринку землі не назвеш. З іншого – за твердженням Сергія Костецького – серед всіх ринків, що лежать на дні, саме ринок землі ворушиться помітніше інших. «Це єдиний сегмент, на якому росте кількість угод», – стверджує Костецький.

ПОПИТ. Справа в тому, що, розчарувавшись в ідеї придбання квартири в новобудові і не маючи коштів для покупки гарного будинку, багато хто йде альтернативним шляхом. «Чому б людині не купити відносно недорого ділянку землі і не поспішаючи, порівнюючи зі своїми можливостями, поступово не збудувати будинок? – Говорить Сергій Костецький. – При цьому він ні до кого не прив’язаний, ні від кого не залежить, ніхто його по-крупному підвести не може… І вже точно гроші не «згорять», як це може бути з вкладами в банку або при невдалої покупки квартири». А також немає ніяких сумнівів, що коли економічна ситуація в країні піде на лад, почне рости і вартість земельних ділянок. Так що це практично безпрограшна інвестиція, якщо дивитися в довгостроковій перспективі.

«Люди шукають варіанти покупки землі і дешевого будівництва, – підтверджує Андрій Кошиль. – Це досить актуальна тема. Благо, продавці нарешті відчули глибину кризи і почали знижувати ціни на землю. Якщо раніше всі відштовхувалися від витрат на отримання землі, зміну призначення тощо , то сьогодні продавці вже розуміють, що неможливо орієнтуватися на 2007-2008 роки». В результаті навіть у столиці можна знайти землю, починаючи від $1,5-2 тис. за сотку. А якщо йти в область, то там ще дешевше. За даними VS Development, середня ціна сотки в області – $1810 (рік тому була $1852). Але навіть і ціна майже в $2700, як середня в Києво-Святошинському районі, не може бути непереборною перешкодою. «Не так важлива ціна сотки, скільки те, скільки треба віддати за об’єкт, – каже Андрій Кошиль. – Буває, що в хорошому місці беруть буквально пару соток і платять умовно по дві з гаком тисячі за сотку. І отримують місце, де можна поставити невеликий будинок, аналог квартири. І це масова ситуація».

Читайте найважливіші та найцікавіші новини у нашому Telegram

Рекомендуемые статьи

Как правильно выбрать бетонную смесь?

Приобретая бетонную смесь, каждый клиент желает получить товар высокого качества, так как от него зависит результат стройки. Чаще всего, продукцию поставляют сразу со склада...

Днепровский район в Киеве: преимущества жизни

Решились на покупку квартиры в Киеве и выбираете район? Мы докажем Вам, что жизнь в Днепровском районе - одно удовольствие! 1.Удобная инфраструктура Хочешь жить в лучших...

Особенности прямых шлифмашин Бош

Вам нужно провести финишную шлифовку и зачистку изделий, обработать срезы, отполировать поверхность, ободрать старую краску, а также выполнить порядок других работ? В таких случаях...

Выбор идеальной квартиры у моря

Кто не мечтает иметь собственную жилплощадь рядом с морем для постоянного или периодического проживания на время отдыха? Многие покупают недвижимость недалеко от общественных пляжей,...

С рук в руки — недвижимость от застройщика в Турции

Турция является привлекательной для инвестиций страной, где не перестает развиваться рынок недвижимости. Россия находится в тройке самых инвестируемых в турецкую недвижимость стран. Недвижимость от...

Стильные готовые кухни в Киеве

Приобретение кухонных гарнитуров - очень важная и ответственная задача. Оформляя зону кухни, так хочется достичь гармонии и уюта, так как каждая хозяйка знает, что...

Стильные люстры в интерьере

В интерьере каждой комнаты люстра играет далеко не последнюю роль. Подобия современных люстр появились между IV и V веком нашей эры в Древнем Китае....

Охранная сигнализация и ее особенности

Современное охранное оборудование – что это? Как показывает практика, в данном оборудовании нуждается все больше и больше людей, с целью защитить свое имущество от...

Особенности устройства цементно-песчаной стяжки

Такая стяжка незаменима при многих видах строительства и является надежным и долговечным основанием для финишного покрытия пола. Использование стяжки без защиты верхнего слоя даже...

Окна, двери, потолки – рациональный подход к ремонту

Ремонт длится вечно и превращается в стиль жизни. Это утверждение уже давно устарело. Оно стало неактуальным с появлением современных технологий и новых расходных материалов....